今年一季度，在银行新增贷款中，居民中长期贷款占26%，比2017年的39%和2016年的45%明显下降。这种情况下，楼市仍出现反弹迹象，显然表明症结并不在库存下降和供求紧张上，而很大程度是“去库存”政策效应滞后、金融条件仍宽松、地方楼市依赖、市场预期顽固等因素所致。

近3年的“去库存”叠加“降准降息”，带动需求膨胀和库存走低。目前，尽管“去库存”已入尾声，但近几年“稳增长”和基建扩张形成楼市“强依赖”，非热点城市政策并未同等力度收紧，典型的代表就是“限售”而非“限购”成为主导政策。

另外，基于地方和国企债务负担考虑，需要以低利率来降低转型阵痛，2014年中开启的“降准降息”通道尽管已在2015年底关闭，但基准利率一直保持在历史低位。同时，按揭政策自2016年底已收紧，并通过额度和占比“双控”抑制居民杠杆率，但居民借道消费贷款变相“加杠杆”的势头却开始转热。

2017年，消费贷暴增3倍，居民杠杆率从2016年的50%升至60%；2017年，开发商融资全面关闸，开发贷接近零增长，但自筹资金却“由负转正”，显示表外资金暗中接济。

另一方面，抢房和“摇号售房”背后是一二手房“倒挂”，大家预期倒挂部分将因未来房价上涨而抹平，由此导致房价上涨预期依然强烈。

不过，形势正在发生根本变化——以供求和库存、政府依赖和市场预期为代表的上述旧逻辑框架，已无法成为楼市走向的判断标准。

首先，党的十九大明确提出了调控政策“双支柱”（货币政策+宏观审慎）的新监管框架，也就是紧缩货币供应的时代已来临。近一个多月，全国两会及博鳌亚洲论坛管理层讲话更强化了这一点。

2017年，“去杠杆”重点是紧缩资金在金融体系中“空转”，楼市融资并未受太大影响，这是“准房贷”的消费贷泛滥、银行表外资金违规接济开发商的原因。

而到了2018年，“双支柱”调控的重点就是作为金融风险源头的地产。肃清消费贷乱象后，今年一季度，居民总贷款占比（36%）一年来首次下降。再加上“资管新规”、MPA考核、上层金融监管重构，表外资金暗度陈仓也不可能。近期，楼市资金面趋紧，快周转、降价入市、寻求合作等已成为开发商的新策略。

更重要的是，近期愈演愈烈的中美贸易摩擦，一方面是全球退出货币宽松后争夺资金的反映，另一方面也是对全球化产业分工链条上的排位竞争。

我国要想巩固全球化分工已取得的成果，让产业链不转移，同时加快核心技术突破，向芯片、人工智能、机器人、新能源等价值链高端爬升，就得抑制资金向地方政府平台（过剩产能、淘汰国企）、房地产流入，就得抑制高成本地租、高成本融资，只有这些“租子”的成本降下来，只有资金流向实体经济，无论是保持全球产业链地位，还是向上攀爬，才有希望。

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