《证券日报》记者在现场也看到，该项目的综合容积率为1.78，绝大部分为3层至8层的低密度板楼。配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能语音家居产品的叠拼精装修交房标准，让客户可以直接入住。而这与人们传统印象中的租赁住房完全不同。

万科相关负责人也表示，该项目对标的是海淀北部如园及壹号院这类的区域豪宅，而这些楼盘目前的二手房单价已在10万元/平方米之上。

同时，海淀北部科技园里的大量互联网科技精英，亦有不少是“新北京人”，虽然收入较高，但因为购房资格或购房首付支付能力不足等原因，还无法在北京买房，或者只能在远离工作地点、价格较便宜的地方买房，导致上下班通勤时间超长。

而根据万科与腾讯今年联合举行的“居住梦想”主题调研显示，在这一区域内，目前有超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足。对他们而言，最重要的居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全。其中，超过一半互联网人表示愿意尝试高品质社区。

“目前我们已经和包括小米等互联网企业在内的70多家公司签署了合作协议，以方便他们的员工优先选房，并在租金等方面给与适当的优惠”。万科上述相关负责人称。

高成本下NOI不超3%

实际上，万科之所以将翡翠书院建设成高端社区，与该项目的建设成本也有着很大的关系。

2016年年末，在多家房企均选择100%自持后，万科通过递交投报的高标准商品住宅建设方案，才最终以109亿元拿下了翡翠书院的项目用地。

“地价109亿元，机上资金和建安成本50亿元，目前的总成本已经高达160亿元，这还没有考虑到配套、长期经营成本以及维新成本等，即便是按现在的租金定价，满租且租金能稳步上涨的理想条件下，项目NOI（净营运收入）回报率不超过3%，对企业而言利润及其微博，相比其他项目可以说是不挣钱的。”万科方面表示。

同时，张建伟还向记者透露，“目前项目对客户还没有贷款上的金融支持，当下的方案还是需要客户全款支付租金。此外相关部门也来做过调研，包括未来项目是否能做证券化的尝试，但目前没有给最终的结果”。

“翡翠书院主要是服务高端客户，这些客户资源我们如果能有效利用，可以给公司带来很多其他方面的收益”。翡翠书院相关负责人也坦言，“作为首个全自持项目，也是房地产市场的一个全新事物，需要做很多探索和尝试，难度不小。做好翡翠书院项目是响应政府推动‘租购并举’的重要举措，也是万科积极履行社会责任的应有之举，必须做好这一项目，开好这个头。同时，万科也看好这一全自持项目70年的长期运营前景，将通过产品和服务的不断创新探索，确保项目盈亏平衡。在以市场机制推动租购并举的过程中，希望社会各界给与更多的理解和支持”。

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