高租金引争议

上周，万科推出北京市首个全自持项目翡翠书院，作为面向大中关村地区科技人才的高品质租赁社区，翡翠书院一期提供1290套的租赁型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型，后者的实际使用面积在220平方米左右。

《证券日报》记者了解到的出租方案显示，该项目90平方米三居室的月租金在1.5万元—1.8万元之间，180平方米以上的复式四居室月租金为3万元—4万元之间，具体的租金差别主要体现在楼层及租住年限上。

“目前的单次租约最长是10年，起租期是3年，不管签约几年，期间租金都是不变的，但需在入住前一次性付清全部租金。”翡翠书院的销售人员表示，“现在是预租阶段，客户有意向的只需要在银行卡内冻结20万元资金，这笔钱万科也不拿，且客户会收到相应的利息”。

根据日前北京市规划国土委发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，一方面明确鼓励集体租赁住房签订长期住房租赁合同，另一方面，也要防范变相对外出售或以租代售，杜绝变相开发建设成小产权。因此，政策规定租房单次租期不得超过10年。

而以最长的10年租期计算，翡翠书院90平方米三居室的租金最低也要180万元，对比周边住宅当下的租金，翡翠书院确实显得鹤立鸡群。

对此，万科方面表示，项目租金相对较高，一方面是翡翠书院为高品质全自持项目，目标客户群主要是周边的高科技公司精英，另一方面，客户可以提前锁定价格，不用承担通货膨胀带来的市场租金上涨，且由于租期内恒定租金不上涨，越往后实际支付的货币成本会大大下降。当然，公司在成本上的压力，也对最终定价有着很大影响。

市场存多重需求

实际上，虽然处于北五环外，但翡翠书院却身处“中国硅谷”的核心区，其距中关村13公里，距IT界新“宇宙中心”后厂村路更是不足6公里，周边聚集了大量的中国顶级互联网企业人才。

而这些学历高、收入好的人群，对居住品质显然有着一定的要求，但大中关村地区市场上供应的出租房屋多为老旧住宅，租房体验不够称心。即便是有一些长租品牌开设的公寓，也由于多数是厂房或商业写字楼改造而来，户型面积较小、居住密度大，无法满足租赁市场的多层次需求。

北京万科正是瞄准了租房市场的痛点和空白，将翡翠书院打造成一个高品质、改善型、更安全、可供一家人稳定长期租住的项目。

翡翠书院相关负责人介绍，“翡翠系”是万科高端住宅系列。根据目前的规划，翡翠书院将采用低密社区建造方式，建筑质量、户型设计、装修设计都将按照“翡翠系2.0”的高品质标准来建设。“物业最差也是万科自己的，不排除会引进更为高端的物业服务公司，我们的最终目的是为业主提供高品质的物业和配套服务”。

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