此次“北京翡翠书院”对外披露项目初步设计方案和配租规则以后，业内人士估算，以占比70%的90平方米房子为例，按照1.5万元的月租，租期10年，租客需要一次性付款180万元。以土地成本109亿元计算，万科需要以10年租期签约6055套90平方米房间，才能覆盖其基本成本。

思源地产首席分析师郭毅表示，对于开发商而言，一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”，目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。在这种情况下，万科“翡翠书院”想要盈利的可能性很小。

万科“翡翠书院”项目有关负责人表示，作为首个全自持项目，也是房地产市场的一个全新事物，需要做很多探索和尝试，难度不小。万科方面将通过产品和服务的不断创新探索，确保项目盈亏平衡。

张大伟进一步表示，“(开发商100%自持)这类型地块，北京历史上只有4宗地，是特定历史情况下出现的特定历史事物。以后也不会再有招拍挂的高价100%持有出租房用地。”

张大伟认为，在2016年末土地市场疯狂的局面下，开发商非理性抢地，出现了“全面持有”的现象。地方政府想抑制地价各种办法已经想到极致，但开发商抢地的激情也到了极致，一线城市土地资源依然成为企业的首选。“所有当时在拿地时愿意100%自持的企业，都是赌未来可以变相销售。谁也没想到，后来的政策居然彻底限制了销售的可能性。”

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