楼市“三变”：加速回归居住属性

□本报记者 彭扬 实习记者 沈圳

“这个清明假期的行情还是冷清，来现场咨询的客户很少，估计同比下降了10%，成交的更少了。”某二手房中介机构置业顾问对中国证券报记者说。

市场降温的背后折射了楼市的变化：买房的变了，投机客离场，以房换房的刚需占比提升，购房成本增加了，全款购买方式增多了；卖房的开发商也变了，不敢拿地王，想方设法降杠杆；政策预期也变了，从年初幻想政策松动到现在预期政策从严、优化，长效机制也在逐步落地。这些将推动未来行业发展逻辑的深刻转变，租售并举之下，楼市正加速回归居住属性。

购房群体切换

“售楼处客流量虽比去年清明节明显提升，但与之前几年差别仍然较大。”北京丰台区天悦壹号售楼经理对记者说。记者调研的丰台区天悦壹号位于丰台新宫商圈，目前均价在每平米85000元左右。“按照目前调控政策和买房人的需求，预计今年价格会保持平稳。政策方面可能不会放松，至于是否会更加严格还要看市场情况。”

同时，房地产信贷也在不断收紧。售楼经理称，“房贷利率政策仍然比较紧，银行会根据购房者资质等条件综合审定，目前最低也要基准上浮5%，上浮10%至20%也比较常见。折扣等房贷优惠政策目前基本是没有了。”

二手房方面，上述中介机构置业顾问举例称，北京市文慧园附近小区62平方米的两室一厅，2月底成交价是492万元。同一小区、同样户型，去年2月成交价可达550多万元。

事实上，房贷收紧对购买力和购买结构也形成较大影响。有房屋中介表示，“首付比提高后，炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。利率方面，北京地区目前最便宜的是基准上浮5%，一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了，银行审核更严格，额度也少了。”

链家研究院首席市场分析师许小乐表示，严调控结束了北京房价连续17个月的上涨势头，随后出现连续9个月下跌，累计跌幅15%左右。无论是单看北京还是其他热点城市，可以说调控起到了预期效果。

“从需求结构看，‘认房又认贷’对换房交易影响更大。”许小乐称，有贷款记录均被认定为“二套”，首付上提到60%或80%，房贷利率上浮20%，导致换房首付比例大增。同换房首付比例大增不同的是，纯刚需首付在调控前后没有变化，因此调控后刚需成交占比有明显增加。

　　加速去杠杆

在楼市严调控下，开发商压力陡增。在热点城市，无论是销售价格和速度，还是融资渠道和成本均不同程度的受到影响。

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