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赵燕菁:从货币视角看房地产税等长效机制

2018-04-08 10:43:06    经济观察报  参与评论()人

  赵燕菁:从货币视角看房地产税等长效机制

赵燕菁

调控长效机制之所以难,就在于无论是市场解决方案,还是行政解决方案,都无法持久。前者导致高房价,后者导致供给不足。无论是“炒”还是“住”,住房机制都对经济的其他部分产生着直接和间接的巨大影响。设计房地产调控长效机制决不能就住宅论住宅,而是要把住宅政策对经济社会的外溢效果一并考虑。

任何新制度的诞生都具有路径依赖。房地产调控长效机制也不例外。新的制度的设计不能从白纸上开始,而是应该从对现有住房制度的评估开始。

  评估与建议1:供地挂钩就业

2017年4月,住建部与国土部下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出:“对库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;18-36个月的,要减少供地;6-12个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。这个政策还是用管理普通商品的办法调控房地产市场,而没有意识到,现在的房地产市场实质上是一个资本市场。这个市场的主要功能,是为城市政府资本性投入提供融资。它不能用来解决住房需求问题。土地供给多少,只应看融资需求而不能看消费需求。

怎样寻找合理的融资需求?靠地方政府自己判断显然不靠谱。比较可行的是同城市人口规模的增长挂钩。一个简单的办法,就是建立一个与就业需求挂钩的保障房市场,为所有新增城市就业人口提供保障住房。由于保障房建设规模根据实际就业人口分年度制定,其供给大体上与城市就业人口增长正相关。商品房用地的供地规模可以以保障房建设规模为基准,根据宏观经济趋势是负面还是正面来决定。

比如,中央政府可以规定,每建设8平方米保障房,允许在市场上融资2平方米商品房。这样就业人口增加快的城市,自然供地规模大,反之则规模小。城市要扩张,办法不是跑中央政府要指标,而是靠自己努力招商,扩大就业人口和保障房供给“创造”指标。只有保障房供给增加,才能获得在商品房市场融资的“额度”。这样就自然约束了政府的投资行为。商品房供地和保障房供地的比例,可以作为中央政府宏观调控的工具——如果希望刺激增长,就可以提高商品房相对保障房的供地比例;如果希望抑制经济过热,就可以减少商品房和保障房供地的比例。

为了更好地反映市场需求,供地规模绑定就业后,商品房价格就要完全放开。对新进入市场的住房开征财产税、对到期物业开征财产税、对二手房新房东开征税……这些政策的前提,就是存在一个完全区隔的保障房市场。基本居住完全由保障房覆盖后,商品房价格起伏只影响投资人收益而不影响居住需求。

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