四大门派跑马圈地 长租公寓市场如火如荼(3)

赢利不易

作为大型房地产开发商的旭辉集团在2016年杀入市场，推出长租公寓品牌领寓。旭辉集团CEO林峰告诉中国证券报记者，长租公寓的异军突起可以解决目前租房市场的很多“痛点”，“以前供给端都是个人房东，存在装修不达标，服务跟不上，社区空间小，租期不稳定等问题，长租公寓则是统一装修、统一管理、公共空间大、租期稳定。”

不过，长租公寓有自己的“痛点”，那就是租金高。中国证券报记者发现，长租公寓的租金一般比周边同类型的租赁住宅高20%左右，一位来长租公寓看房的女士相中了一套两居室，她告诉中国证券报记者，对公寓各方面都很满意，唯一让她犹豫的是，每月5000元的租金太贵了。

即便如此，长租公寓如果选址恰当、找准目标人群，仍能保证不错的出租率。晓岚告诉中国证券报记者，“泊寓天坛店针对的人群是在周边上班的律师和医生，他们收入水平较高，对通勤的要求也很高，我们还没正式开业，预租率就达到七成。我之前负责的泊寓旧宫店，出租率几乎达到100%，可以说是一房难求。”

租金高、出租率高的长租公寓，大部分却陷入了“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。

“长租公寓盈利难的主要原因是成本太高。”徐诗亮给中国证券报记者算了一笔账，“从占租金收入的比重来看，拿房成本是最大头的，一般占到55%-65%；装修是一次性投入，按照5年进行摊销，占12%-15%；运营成本也很高，占比在20%-25%。此外，还有税费、折旧等成本。如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”

特别是拿房成本，华菁证券指出，入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%，则息税前利润率为0。但现实是，随着竞争的加剧，拿房成本被不断推高，不少长租公寓的拿房成本已经占到租金收入的七成以上。徐诗亮表示，为抢夺房源，不仅同行打得头破血流，还要从经济型酒店等竞争对手那里虎口夺食。

“这里原来是一家经济型酒店，近两年才改造成长租公寓。”在介绍一家位于北京石榴庄附近的长租公寓时，整租物业中介李文说，“这两年经济型酒店饱和之后，拿房的热情和能力都不行了。此消彼长的是，长租公寓经营者拿房意愿强、动作猛，不少房源都被他们抢走。”