春节楼市环京样本：量价成交过山车 外溢需求生变(2)

某代理机构一份内部报告显示，环京楼市在近一年来整体呈现过山车式走势。目前环京的成交主力产品为资质限制的住宅产品，由于几个区域纷纷实行草签(或无忧购房政策)，刺激无资质客户购买，促进了住宅市场的成交。2017年12月，环京9个热点项目占七区市场份额约73%，以住宅成交为主，除廊坊外，其他区域成交客户以投资客为主，低价折扣、首付分期、草签成为项目标准动作。

相比之下，2016年环北京市场商品住宅成交同比“量价齐升”，其中成交面积1764万平方米，同比增加16%；成交均价9395元/平方米，同比上涨26%；环京市场成交金额占大北京整体市场的37%，同比提升7个百分点。

新的外溢需求

燕郊镇，隶属于河北省三河市西市区，北临三河市高楼镇，距市政府所在地三河市泃阳镇25千米，距北京市区30千米。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。面积105.2平方千米，人口120多万人。辖55个行政村。

受地缘因素影响，不少北漂刚需人群将燕郊定为首次置业起点。同时，早期相对宽松的购房政策也吸引了不少投资客。

不过，21世纪经济报道记者在链家网看到，燕郊不少二手房小区房价几近腰斩。以福城上上城五期为例，该小区在2017年3月份最高峰时期成交价上涨至28000元/平方米，但如今成交价已经普遍跌至16000元/平方米；首尔甜城2017年3月份最高峰时期成交价至36000元/平方米，但如今成交价已经普遍跌至23000元/平方米。环京其他区域楼市也普遍跌回调控前的状态。

据某代理机构监测，环京区域除了廊坊楼市主要为本地刚需支撑以外，包括涿州、燕郊、永清、香河仍主要为来自北京的投资客。

上述代理机构相关负责人表示，短期频繁的调控政策和信贷周期性影响二手房交易，使得购买者的购买难度达到最高，未来政策的适当放松很可能让交易重回正常区间。不过，该人士认为，随着环京建设，未来环京区域所承担的外溢需求将不同于以往的投资外溢，而是因承接首都疏解功能产生的刚需外溢需求。

2017年11月，河北省政府新闻办召开的“京津冀协同发展”新闻发布会上透露，为了承接首都疏解功能，河北省确立了北京新机场临空经济区、冀南新区、白洋淀科技城、正定新区等11个省级和一批市县级承接平台。2014年以来，河北省累计引进京津项目15560个，引进资金达13901.17亿元。

数据显示，目前河北省与京津合作共建各类科技园区55个、创新基地62个，吸引1350多家京津高科技企业落户河北，与之相应的京津冀全面创新改革试验区、河北·京南科技成果转移转化示范区、京津冀大数据综合试验区、环首都现代农业科技示范带等一批国家级试验区获批。其中河北·京南科技成果转移转化示范区涵盖石家庄、保定、廊坊、沧州、衡水五市11个园区，已被科技部批准为全国首批国家科技成果转移转化示范区，其专项资金达到2000万元。