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定位长租公寓“平台” 公寓家2018年计划IPO(2)

2018-02-11 09:35:53    中国经济网  参与评论()人

而B2B2C模式的另一端是二房东或房产运营商及个人业主。杨剑凌称,“长租公寓市场的最大特点在于分散。现阶段我们看到最新的统计数据,品牌公寓运营商的房源在市场总量占比中仅为2%,对比成熟市场,这一数据在日本是30%左右,美国是12%,尽管成长空间巨大,但也可以看到,即使我们成长到一个相对饱和的水平,主流房源也依然散落在中小型公寓运营商或个人房东的手中,而并非动辄房源持有量上万套的地产商或资本手中。根据我们的测算,目前平均房源拥有量20到50套之间的中小运营商是中高端市场最为活跃的群体。”

杨剑凌认为,对这部分运营商而言,其需求痛点依次进阶,主要有四方面:交易效率、房源改造、金融需求和租客服务。“所有的运营商、房东都希望住房的空置率降低,并收取更高的租金。但与此同时,房源的供求双方存在很大程度的需求不匹配:一方面租客的需求在不断升级,另一方面租售比持续下降。一线城市的核心地段已经很少有新楼盘,以上海为例,内环以内的存量房源,只有30%是90年代以后建的,这意味着70%的楼盘都因为不再适应现代租客的需求而被大量闲置下来。我们认为盘活存量市场的根本是对现有房源的评估,升级和改造乃至后续一系列专业化运营服务。这对运营商自身的产业链整合能力提出了更高的要求。”

杨剑凌说,不同于自住装修,房源改造的初衷不是满足业主或运营方的自身喜好,而是以租客需求为主导打造产品,但并不是所有房源的运营方都了解需求,这需要长期的市场经验与数据的积累。

与此同时,各运营方自身的融资能力成为重要掣肘。“平均而言,每套房源的改造投入在10到15万的区间,但中小运营商多数是个体经营者或者小微企业,他们对房屋仅有运营权,并无所有权,传统金融机构对于运营权并无信用评价体系,也无法对其提供创新金融服务,因此资金压力很大”杨剑凌表示。

最后的痛点则落在租客服务环节。杨剑凌表示,“不同租客的需求五花八门,从日常维修到社区商业的引入都涵盖其中。在不具备足够运营能力的时候,服务工作琐碎,体验很难保证,更难将其流程系统化标准化,也没有任何的收益。但社区运营其实一个入口,比如医疗服务、国际学校等高端服务的引入不仅能满足租客的需求,也能产生更好收益与运营商们共同分润,对房东来说也更有动力把租客托付给我们。这是我们2018年的重点攻坚目标。但从周期上来讲,至少需要三到五年来进行落地和完善。”

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