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现代版的旅游地产需要理性回归(2)

2018-02-06 09:35:43    经济参考报  参与评论()人

旅游地产驱动下的特色小镇建设也成为一种成熟模式,各地新城带来的各种诟病,让开发商可以从多维角度思考特色小镇的本质。随之而来,“概念新创意、空间新构造、内容新组合、建筑新演绎、运营全模式”的全新旅游小镇层出不穷,有的成功,但更多的失败了;成功的创造了经典,失败的成为反思教材。理想化的市场反应、自我喜好的建筑风格、赤裸裸的金融算法和快餐式消费的运营模式,都成为这些教材的重点。

开发者开始理性思考应该如何做好旅游地产和特色小镇的嫁接,至少不应该是户型、风格、小区的简单组合,不应该只是依托简单要素、追求更大规模,不能简单地设定为可售物业。开发者开始注重前期策划定位、发展逻辑、商业模式、配比关系,思考如何打造有概念、有温度、有意境、有味道的特色小镇,强化了“特而精”和“小而美”,让其成为旅游产品和生活产品,让其并非一次成型,而是留下空间,能生长延伸,旅游特色小镇呈现出生命力。

第三,承载旅游流的空间,提供的是一段历程,留下的是一段记忆,享受的是一种生活,升级的是一种产品,这正是旅游地产与旅游特色小镇的终极追求。

无论旅游地产或旅游特色小镇,消费的市场主体都以外来客或是游客为主,人流存在形成的旅游流,成为研究空间和业态的基本。我们在前期策划设计过程中,需要重视内在消费行为,如何让游客融入其中、多感享受,找到激发游客内心诉求、直击心灵的核心吸引,这往往成为产品是否成功的关键。我们看到的不是一个建筑躯壳,而是一种被赋予生命的存在。在这样的基础上,地产赋存自然、规模有序增长、业态内容自我调整、长短效益合理分配、附着要素有机共生。

第四,乡建让旅游地产更具弹性,土地政策让旅游地产更具可能,城乡互动皆可能。

乡村振兴一直以来都关系到国计民生、区域发展、城乡关系,当土地政策为宅基地松绑,土地红线和生态红线收紧的时候,这种机会才真正给了乡村。资本市场的聚合和发现机会的能力再次证明,良性资金流的创造、优质资产的再造和快餐金融产品消失,让乡村建设嫁接上资本的力量。

乡建是伴随民宿而生,一群有情怀的人回归乡村,带动了一个庞大的市场,点燃了资本的趋向,使乡建从小宅走向大盘,成为旅游地产的一种新类型。当资本转向乡建项目时,要面临抛弃传统的批量“齐步走”建设、传统的投融资模式和盈利模式以及传统销售与运营模式,更需要“低下头、弯下腰”的工匠精神,不断打磨、仔细斟酌,也恰恰有了这样的乡村建设,才更能呈现出我们理想中的旅游小镇。

近十年来,旅游地产经历了跌宕起伏的发展历程,最终回归到人们的真实需求,就好像“房子是用来住的、不是用来炒的”,无论旅游地产呈现出怎样的形式,都必须以供给端入手,方能引领市场。

(作者系中国科学院旅游研究与规划设计中心主任助理、博士)

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