长租公寓：资本退潮后将残酷洗牌(2)

目前，房企、创业型公司、房产中介和酒店等类型企业都已涉足长租公寓业务。据不完全统计，目前国内的长租公寓品牌已达到数百家。华平投资中国区联席总裁程章伦认为“这个行业没有天花板”。丁毅则表示，现在中国的住房租赁市场规模接近1.5万亿元，未来几年还会继续增长，五年后甚至可能达到2万亿元。

链家数据也显示，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，而在发达国家成熟市场该数据普遍在20%至30%。此外，我国的住房租赁人口只占11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准。因此，我国的住房租赁市场未来还有很大的发展空间。

按房源收集方式划分，长租公寓可以分为分散式和集中式。分散式是向分散的个人房东收房，进行改造后再转租。自如就是分散式的代表。集中式是收集整栋物业，如酒店或写字楼，经改造满足消防、居住要求后再出租。魔方公寓、新派公寓等是集中式的代表。

“分散的要集中投，集中的要分散投。”华兴资本董事总经理刘佳宁如此总结进入长租公寓市场的投资策略。他解释称，分散式考验运营能力，管理规模房源很难，投规模最大的那家赢面大；集中式的公司市占率比较分散，需要多投几家。

2012年，华平以6000万美元投资了集中式的代表魔方公寓，并于2015年再次追加1.4亿美元投资。而此次投资自如这一分散式的代表，也显示了其对这一模式在未来一段时期的看好。丁毅表示，未来几年租赁房源基本上还是掌握在个人业主手中，因此，未来住房租赁市场会是以解决存量房源为主的分散式市场。“分散式市场在信息真实度、租房管理等方面都面临很多痛点，因此我们认为机构化是解决这些痛点的最好方式。未来鱼龙混杂的‘二房东’市场份额一定会被机构化的运作方式抢食掉，这也是我们投资自如的逻辑脉络。”

破解盈利难需依靠增值服务

值得注意的是，在投资风口下，残酷的洗牌也在同时进行。业内人士表示，长租公寓行业当下的发展存在两大问题：一是盈利，二是品质保障。其中，盈利是长租公寓品牌公认的难题。

链家高级副总裁陶红兵称，如今的长租公寓市场就像两年前的众创空间以及一年前的特色小镇，各路资本都进来了，但在投资热潮过后，资本是否会长期坚守在这一领域存在不确定性。熊林也表示，对于广大中小长租公寓品牌而言，一旦失去资本在背后的支撑，若很难盈利，将难逃被兼并和收购的命运。