高价拿地 中铁建面临“地王陷阱”(2)

从26个未开售地块来看，楼面价38745元/平方米的“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”、28964元/平方米“中铁苏地2016-WG-53号吴中木渎地块”，同样都是“楼面价位于区域板块高位的地块”。

中指院一位相关负责人分析指出，这些地块成交楼面价与周边竞品项目成交均价差距不大，甚至“面粉贵于面包”，在楼市调控收紧环境下，盈利空间有限。

该负责人进一步指出，“针对苏州市场，成交楼面价20000元/平方米以上地块，高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间，盈利空间着实有限，同时在整体楼市调控趋紧的背景下，高价地项目普遍难以开盘。”

“地王项目”成陷阱

1月16日，中国土地勘测规划院公布了2017年第四季度主要城市土地市场价格水平。结果显示，主要监测城市中，一线城市各用途地价环比增速放缓；二线城市各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。

业内专家指出，由于一线城市调控政策最为严厉，当前土地市场的风险已经从一线城市向二三线，甚至三四线转移。其中，二线城市当中的苏州、南京、合肥、无锡被公认为是土地价格超越理性区间的风险区域。

克而瑞研究中心一份针对“地王项目”的研报指出，这些热门城市2016年产生的50个典型地王项目当中，截至目前有14宗尚未开工。主要集中在苏州、广州、深圳、厦门等核心一二线城市，其中不乏2016年上半年成交的“苏地2016-WG-26号地块”，闲置时间已达一年以上。

“事实上，这些地王项目一般都处于房价较高的一二线城市，这些城市往往也是2017年政府‘控房价’的重点区域，区域‘限价’甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本”。克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为，例如“苏地2016-WG-46号地块”的“仁恒地王”，拿地楼面价超过3.8万元/平方米，目前区域最高限价标准为4万元/平方米，若此时入市基本无利润空间可言。

杨科伟表示，2017年开始地方楼市调控政策不断升级，“四限”范围力度持续扩容，整体市场下行趋势也较为明显，尤其是政府区域“限价”政策的出台，对房企即将入市的地王项目冲击不小。“因部分地王项目拿地成本过高，‘面粉贵于面包’的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”