成都首批国有租赁住房入市 成租房族焦虑的“终结者”(4)

非市场主力 意义在于“四两拨千斤”

西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，成都市出台的这一揽子政策将助推住房租赁市场的发展。他认为，过去我国主要是发展购房市场，租房这块是短板，在目前以散户为主的租赁住房供应主体的情况下，业主乱涨房租、因各种原因改变用途不租了的情况较为普遍，这影响了租房人的居住体验，也容易给人居无定所的感觉。还有的出租房屋存在房屋品质问题、消防隐患、非法群租等现象，容易酿成事故。

“通过国资背景的‘国家队’来提供租赁住房，在房屋品质和管理上能进一步规范租赁市场，对租房人的权益也更有保证。”刘璐说。

另一方面，成都提升租房补贴标准后，大大降低了申请租房补贴的门槛。根据统计，成都城市居民家庭年收入在5万元到10万元之间的远高于家庭年收入在5万元以下的数量。因此这一政策实施后惠及的人群将大幅增加。

“大力发展住房租赁市场、加强租赁住房公共资源配套，也是对住房购买市场进行分流的工具之一。”刘璐说，一些在犹豫要不要买房的居民可以不妨先租房，这对于购房市场来说有一个缓和作用。

他也指出，为了不增加财政负担以及避免造成社会存量可租赁房源的浪费，从数量上看，“国家队”在住房租赁市场上不会是主力军。国有租赁房源最大的意义在于“四两拨千斤”的示范效应以及规范市场的作用。私人业主的可租赁房源仍将是未来租赁市场的主体。公共租赁房源并不是要取代私人的租赁房源，而是要让整个住房租赁市场的运转更有效率。同时，政府应遵循“因地制宜”的原则，在成熟社区，公共租赁房源主要在于“配合”，而在一些产业园区和城市新区，公共租赁房源则可以发挥“主导”作用，这样也有利于新的就业人口的导入。

四川大学法学院副教授陈实则认为，发展住房租赁市场还需要注意两个问题，一是国有住房租赁的运营，如果是国企自身来运营的话，可能存在服务单一、没有动力搞多样化服务等问题，而市场主体更容易满足多方面的需求。政府更多地应该去培育市场主体，引进市场租赁公司来提供服务，政府负责做好监管；二是租房者享受公共服务的问题。自购房与租住房主要在户籍与教育方面存在不同，目前很多城市正实施积分落户、人才落户等政策，那么剩下的主要是教育问题，以成都为例，租房也可享受义务教育，那么租房与买房的差别主要在于学区房有“赋权”，可以上当地较好的学校。这一差别主要由于教育存在供需缺口，不得已而设置一些准入条件，要解决这一差别主要看教育政策如何处理。

“从长期来看，增加城市公共资源的供给，促进城市公共资源的供需平衡，才是解决租房和买房差异的根本办法。”刘璐如是说。