北京长租公寓盈利模式待破冰(2)

即便这么高的租金，长租公寓却仍陷入“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。万科A董事局主席郁亮表示，从回报率来说，公司旗下长租公寓“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。冠寓CEO韩石称，龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。

业内人士认为，根本原因在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。“总结起来就是‘三高一低’：房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入较低。”伟业我爱我家高级研究员孔丹对中国证券报记者表示，目前长租公寓处于全行业亏损状态，实现盈利的属凤毛麟角。

一位长期从事酒店公寓管理的人士给中国证券报记者算了一笔账：北京南四环外2000平方米的集中式公寓租金约400万元/年，初期装修成本约200万-500万元，人员成本约150万元/年。如能够开辟出100间房，一年租金在400万元-800万元上下。

链家研究院院长杨现领表示：“2017年出台了各种刺激租赁供给端的政策，但需求的提升并不明显，租购同权难落实，租金支付能力有限。2018年市场也许会有潜在风险：增量供给上去以后，需求跟不上，就会出现租金下降，空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业，承受的风险更大一些。”

　　供需两端入手破局

对于长租公寓投资回报率低的问题，孔丹表示，对于长租公寓而言，相对于高昂的成本，租金收入相对偏低；而对于租户而言，长租公寓相对于普通民宅的租金高出不少。租金高低与居民收入水平息息相关，短期内靠提高租金的方式解决这一矛盾并不现实。

业内人士指出，在租金之外，长租公寓可以通过探索“公寓+”的商业模式，以此增加盈利点。一方面，很多租户未来有购房需求，很多房企在投资长租公寓的同时可以实现租房与购房的业务协同；另一方面，很多租户在租房之外，有购物、餐饮、保洁等多元化需求，可以通过“公寓+”实现盈利模式拓展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，要提高长租公寓投资回报率，需要在挖掘需求端潜力上做文章。要加强差别化营销，形成一批稳定的高端租客。“这两年租房需求往往难以形成高端市场，原因在于承租者往往把租房当作临时过渡。”