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长租公寓将迎万亿市场(3)

2018-01-10 09:40:19    中国经济网  参与评论()人

VC SaaS的行业报告指出,长租公寓面向的受众还有毕业学生、创业青年、青年工作人群。这类人群具有对住房有迫切需求,但是又无力承受商品房高房价的相同特征。

然而,对于这类群体来说,公寓的高租金同样会令他们望而却步。一位大学毕业的受访者告诉法治周末记者,在租房时曾考虑过长租公寓,但是价格很高,市中心的公寓租金近5000元,户型还很小,便宜的公寓又距离市中心很远,最终还是选择了合租,月租金在2000元以内。

以北京泊寓为例,法治周末记者发现,在北京海淀区,22平方米左右的户型每月租金至少4950元,而在房山区相同户型的公寓每月租金为1480元。

租金仍是长租公寓进一步扩大客户群体的瓶颈,严跃进预测:“大趋势看,长租公寓的租金未来会有继续提高的可能,尤其是品质租房时代的到来。”

  扩大规模优先于盈利

长租公寓虽然吸引了希望分享红利的各路资本涌入,但随之而来的是盈利模式欠缺、管理运营能力不足、无序竞争等诸多问题。严跃进告诉法治周末记者,受租赁市场本身的现金流模式以及政策调整和市场疑虑的影响,目前整个行业里盈利的并不多。

链家研究院的数据显示,目前自持型地块的土地成本仍然过高,以北京为例,已成交的4块100%自持的地块楼面价均每平方米25000元以上,加上建安成本、运营成本以及各种税费,以目前周边自如的租金水平来算,想要实现回本要超过25年,盈利遥遥无期。

严跃进坦言,目前长租公寓的各类资金进入,关键的考虑点不在于盈利,而在于做规模或网点布局。实际上,规模效应对于房地产企业的经营很关键,尤其是创立品牌,形成较多的消费需求黏性。

对于长租公寓来说,理论上的利润率应该超过12%,但目前很多长租公寓会有“雷声大雨点小”的经营效果。因此,“从长租公寓发展的长远角度来看,需要用金融创新的方式来经营,比如说,在租金收回周期较长、租金较低的时候,如何用资金证券化的方式来实现资金的回笼等。”严跃进如是说。

VC SaaS的行业报告提出,对于长租公寓,租房流程线上化和运营流程管理标准化是提高产能、实现规模化的有效方式;提升档次、强化服务是提升盈利能力的关键;获取低成本、大规模融资则是保障房企加速扩张的前提。

租赁是慢周期的行业,如果用以往的高杠杆模式拿地,存在极高的资金链风险,如若叠加去杠杆的政策环境,盲目扩张的企业将会陷入困境。杨现领认为:“规模的快速扩张很可能是陷阱,而非效率。”

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