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住房租赁ABS升温 券商未雨绸缪布局REITs

2018-01-04 09:37:19    中国证券报  参与评论()人

中国证券报记者了解到,在一系列政策出台的背景下,住房租赁市场资产证券化速度明显加快,多家金融机构和地产商开始布局相关业务。同时,一些券商对REITs“跃跃欲试”,已进行相关项目储备。

产品供销两旺

2017年初,魔方公寓发行国内首单公寓行业资产证券化产品。据不完全统计,2017年全年共获批7单相关产品,成功发行4单。特别是2017年10月以来,集中获批或发行5单产品,业内人士表示,目前长租公寓类资产证券化产品基本处于供销两旺的状态。

根据不同种类公寓的品牌和经营方式,目前住房租赁资产证券化业务主要包括以下几类模式:租金收益权ABS、公寓型类REITs、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和租赁消费分期类ABS。

其中,“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”属于典型的租金收益权ABS产品。公寓型类REITs,即以商业地产产权和租金收益权为底层资产,以商业地产为抵押,将未来租金形成的应收账款注入资产池,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”即为类REITs产品。CMBS是以商业地产为抵押形成的抵押贷款为底层资产的产品,招商蛇口近日发行的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”即属于该类产品。

某券商资管子公司人士告诉记者,对于长租公寓行业,融资方选择资产证券化的方式取决于其商业模式和融资需求。若融资方自持物业,为租赁房屋的所有权人,则长租公寓企业可选择以发行CMBS或类REITs的方式进行融资。就这两种融资方式而言,CMBS的融资规模相对较低,一般为物业估值的六折左右;以发行类REITs进行融资,虽然融资规模可以更高,但企业也要面临较繁重的资产重组成本,包括税务问题。

另外,若融资方运营模式为转租模式,则企业更多选择以信托受益权为基础资产发行ABS进行融资。若融资方运营模式为托管模式,且切入消费金融领域,那么企业也可以消费贷款债权为基础资产发行ABS进行融资。

识别控制潜在风险

渤海汇金董事总经理、资本市场部总经理李耀光认为,对于发行方来说,魔方、新派等创业属性的专业公寓运营企业,难以通过发行债券、银行贷款等方式融资,资产证券化可以发挥“回归资产本源”属性,体现差异于传统债券的重要价值。在房地产市场从增量市场进入存量市场后,很多传统房企需要盘活存量资产,保利地产、招商蛇口等传统房企也尝试通过资产证券化进行融资,不仅可以盘活存量资产、优化资本结构,还能缓释传统方式融资带来的负债率与财务成本压力。

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