泰禾集团资产负债率5年卡80%红线 称降负债不算承诺(2)

当然，另一组数据可能更为合理地反映出泰禾集团的负债情况，2012年至2016年，泰禾集团的剔除预收款项后的资产负债率也是处在行业较高水平的，分别为76.24%、82.56%、86.85%、75.39%和79.92%。

另外，根据2017年前三季度数据显示，泰禾集团的资产负债率和剔除预收款项后的资产负债率分别为85.48%和83.78%。

不难看出，负债居高不下，泰禾集团的资金链是承压的。此前，广发证券一份分析报告也指出，泰禾集团并购拿地增加土地储备，与之相应的是，公司负债水平上行明显。截至2017年前三季度，公司净负债率为403%，较2016年大幅增加104.7个百分点，融资成本也有所提升。

该报告还指出，公司采用较为激进的规模扩展计划，销售大幅增长，土地储备增加明显。但在调控周期下，需要关注公司已售项目未来的结算情况以及公司资金端短期负债的偿债压力。

或许基于这种压力，黄其森提出了降低负债率的“个人目标和愿景”，即（明年）将负债率降至75%，但深交所要求其给出依据。对此，泰禾集团表示，系其基于目前公司的土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力、投资进展、管理能力、销售能力、回款进度等做出的判断，属于其对公司发展的规划和愿景，不构成公司、公司实际控制人及董事长对全体股东的业绩承诺。

销售回款率偏低

事实上，以高杠杆高负债模式撬动企业快速扩张，甚至弯道超车，是目前大多数房企实施的商业模式，但在负债水平踩在红线上的窘境下，这些房企都在忙着加快周转速度，保证企业现金流不断，才能推动企业安全发展。

不过，对于泰禾集团2017年的周转速度和销售回款率，可能稍显不及往年。

上述广发证券的分析报告也指出，2017年前三季度，泰禾集团实现销售金额478.1亿元，同比大幅上涨103.4%，销售增速与过去几年相比上升明显，但销售回款率为44%，依旧偏低。在行业景气度下行的背景下，公司高端项目的销售节奏及回款表现均受到一定影响。

对于周转速度较其他房企慢的现状，有媒体报道称，黄其森表示，主要是由两个原因造成的：一是泰禾集团原先的商业项目占比在30%左右。商业项目有个特点，50%的回款要等竣工备案后才能实现，比住宅晚一年到一年半左右，这是造成回款率低的重要原因，但预计明年商业项目在泰禾集团销售规模中的占比会大大降低。二是受今年限价政策影响，泰禾集团在北京和上海的项目审批时间较长。今年很多项目的预售证年底才拿到，全年近半销售都集中在最后两个月，这部分回款会体现在明年，这也将成为明年净现金流增加的强大支撑。