让楼市短期调控 让位于长效机制(2)

不管是“抢房潮”，还是逆势“加杠杆”，以及借租赁通道炒作都说明，过去十几年来形成的“房价只涨不跌”和“屡调屡涨”等顽固预期并未缓解。根源在于，楼市空前分化、需要因城施策的背景下，决定调控绩效的地方政府，主体责任还未“落地”。由于土地和税收依赖未改，加上房价绝对水平并未明显回落，开发商粮草充足，降价动力不明显，市场存在政策松绑和房价反弹的预期。

目前，基于创造经济转型低成本环境，降低国企和地方平台债务风险和偿债成本，预防快速“挤泡沫”触发系统性风险，关系全局的房地产能否稳定具有战略意义。因此，基准利率暂不上调乃策略选择。目前，房贷利率上浮，但中长期贷款基准利率仅为4.90%，比2008-2009年金融危机时的最低水平5.94%还要低近1个百分点。近期，不管是住建部、央行和银监会发布的规范购房融资的215号文，还是三部委武汉会议，或是落实金融工作会议的五部委“资管新规”，均强调要落实地方主体责任，防止资金违规进入楼市。

之所以出现上述诸多问题，根源在于基础性制度、长效机制没有完全建立。目前，包括租购并举、租售同权、集体土地建租赁住房、调控机制化(发预警函)等，都带有长效机制建设的色彩，对土地财政、旧增长模式都有一些触及，但这些举措效果未明显显现，甚至因触及短期利益而受抵制，甚至政策走样。比如，有些地方在培育租赁上蜻蜓点水，让国企拿几宗地搞“面子工程”。这种做法很难持续，供应的效率也很难保障。因此，调控已进入“深水区”，要想挥别旧式调控，要严格落实地方主体责任，确保政策不打折扣，压住市场预期。同时，加快基础性制度和长效机制建设，如房产税明确时间表和执行路径；金融稳定委员会协调各监管部门，建立有效的资金疏堵渠道；加快形成多主体供应(集体土地、单位存量土地、盘活存量商办等)，缓解供求关系等。更重要的是，顶层上加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度，传递改革的信心和决心。