中国住房发展报告：楼市稳中有升 2018年将平稳调整(2)

报告指出，虽然不断收紧的楼市调控及严格的限制性措施有效遏制了热点城市房价的过快上涨，但当前住房市场发展的总体风险有所降低，但是部分城市的住房市场仍然面临着或者部分城市面临楼市报复性反弹泡沫继续扩大，或者预期发生逆转泡沫破裂的风险；房地产开发企业面临资金链与信贷违约风险；金融机构的房贷风险依然存在，但总体有所好转；居民部门购房“加杠杆”值得警惕；政府资产负债状况过于依赖房地产行业值得警惕；房地产行业存在的问题使得宏观经济蕴含一定风险。房地产市场固有的许多问题是造成这些风险的深层次原因，住房相关性基础制度没有改变是风险继续加剧根源：地方政府的作为是决定住房调控和风险升降的重要关键，土地和金融市场与管理的问题是住房市场的两个最大风险源。住房基础制度不合理导致住房结构性问题积聚了市场风险：住房供给主体较为单一、渠道单一，住房城市内部、城市群的城市之间、不同层级城市之间的供需错配，租售结构失衡以及租售内部不同类型住房的供求结构失衡，住房保障尤其政府支持不足市场化过度，既导致住房问题也加剧市场风险。调控政策和机制不完善的副作用也不利于风险消化。

报告预测，在没有重大政策冲击的情况下，2018年中国楼市将迎来平稳调整，但也存在若干不确定性风险。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测：总体上，本轮楼市回升小周期接近尾声，未来一年将迎来新一轮调整和降温期。在具体指标上，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落，全国总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄。投资增速在2018年全年可能会稍低于2017年的水平。空间上，各线城市内呈现分化性波动，各线城市间波动具有时滞性联动。住房租赁上，住房租赁市场是一个有待开发的万亿级市场，在租购并举和租售同权的政策刺激下，加上销售市场调整，2018年住房租赁市场将有显著的提升，其中一、二线城市的份额占比和总体规模将更加提升。但需要警惕未来市场的不确定性：一是预期逆转，泡沫破裂；二是市场反弹，泡沫扩大；三是住房投资投机再度转移。