50个“地王”只有7个开盘高地价项目开发放缓事出有因(2)

“限价”延迟开发销售进度

因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下，高端产品入市很难有较高的溢价空间，这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。

不少开发商向记者表示，经过这几年的市场洗牌，现在还有实力在热点城市拿地开发的基本都是排名前50的大型房企，其中绝大多数是上市公司。受资金和业绩等因素的影响，一般情况下，主动囤地的开发商已经不多。更何况，在目前的市场环境下，囤地的政策风险也为大多数开发商所忌惮。

那么，这些开发商放慢开发进度的原因何在？这些地王项目一般都处于房价较高的一、二线城市，恰好是2017年政府“控房价”的重点，有些高价地块所在区域的预售“限价”甚至只能覆盖地王项目的拿地楼面价，当前入市必然亏本。

以苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块为例，仁恒地产于2016年9月22日以总价20.7亿元将其收入囊中，楼面价38960元/平方米，溢价率高达81%。据记者了解，目前该地块所在区域政府发放的预售许可证最高限价标准大概在4万元/平方米，若此时入市，别说利润空间，连建安成本都覆盖不了。

因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下，高端产品入市很难有较高的溢价空间，这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。如东莞颐和翡翠花园，虽然目前处于已开工状态，但预计2018年5月才会入市销售，目前区域限价标准为2万元/平方米，远低于房企拿地楼面价25264元/平方米。又如合肥葛洲坝中国府项目，拿地楼面价为22103元/平方米，目前周边项目在售均价仅为2.2万元/平方米，几无盈利空间。

此外，融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台，也使得房企资金回笼的速度受到了影响，尤其是部分区域性的中小企业。而地王项目开发无疑需要高成本投入，资金不到位造成工期拖延，也在一定程度上延缓了部分高价地块的开发入市。

已售项目表现平平

由于地王项目基本定位于中高端或豪宅系，客户群面向高端人群，在楼市调控趋紧的背景下，这类客户不是被限购就是被限贷，高端项目的销售情况大受影响。