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以房地产平稳发展促部门“去杠杆”(2)

2017-11-23 09:28:20    经济参考报  参与评论()人

政府债务与房地产市场的发展更是存在着千丝万缕的联系,以至于广有“房地产绑架地方政府”的说法。地方政府对债务的需求多是源于城建的需要,而债务的举借又多是凭借地方财政的担保,从而地方财政的兴衰是决定地方政府债务高低和债务风险的关键。2015年地方政府国有土地收入出让金达到30783.80亿元,而同期包含了税收返还和中央转移收入的地方公共财政收入共计138099.55亿元,前者占后者的比重达到22.3%。其中,房地产开发企业土地购置费构成国有土地出让金的主要部分,2010年占比35.5%,2015年升至57.4%。此外,房地产开发企业所缴纳的经营税金和附加也直接构成地方公共财政收入。2015年房地产开发企业经营税金与附加达到6202.38亿元,占地方公共财政收入的4.5%。在这种情况下,一旦房地产市场逆转,土地出让金下降,房地产缴纳的其他税费减少,地方政府用以偿债的收入来源将趋于枯竭,债务风险将凸显。

居民部门债务杠杆率高低更是直接受到房地产市场发展状况的影响。自1998年住房货币化改革以来,家庭按揭贷款制度被引进来,并成为推动房地产市场发展的重要动力,但同时也增加了家庭的债务规模。住户本外币贷款余额占金融机构全部本外币贷款余额的比重在2007年底为18.2%,2016年底升至29.8%。居民债务的增长主要源于住房按揭等中长期贷款。2016年底,个人住房贷款为主要构成部分的住户中长期消费贷款占银行贷款余额的比重升至18.87%,比上年猛增3.1个百分点。从整体来看,居民部门仍拥有很高的净储蓄,但从个体来看,部分家庭的债务杠杆率非常高,所以简单地认为居民部门应该升杠杆的观点是片面的。特别是房地产价格的上涨,不仅迫使刚需家庭债务杠杆率被动提高,而且还使许多投资投机家庭主动增加债务杠杆率,从而居民部门债务杠杆率的偏高主要是结构性的,但在房地产市场逆转时风险也有向金融系统转移的可能。

正是因为房地产市场与国民经济各部门杠杆率的升降从而与金融安全存在重要联系,促进房地产市场的平稳发展,避免经济部门杠杆率继续攀升甚至诱导其下降,才愈显得重要。

一要通过房地产的平稳发展避免价格和结构风险。政策过于宽松导致房地产泡沫化,会驱使房地产开发企业自有资金无法匹配资产,负债经营成为不得已,同时缺少资金的项目型开发企业也会混入市场,使房地产部门的杠杆率升高。特别是到城镇化后期,房地产推升的高杠杆率将无法通过发展的方式来减轻或化解。

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