高价地难卖出高溢价 去年地王项目多数被破发或亏本(2)

事实上，除了去年的地王项目，过去的高价地也受到了冲击。据《证券日报》记者获悉，北京某个豪宅项目，曾计划去年入市，但“8万元红线”限制之下，该项目预计以“10万元+”的销售单价入市遭到阻碍，其开发商为了盈利考虑，至今仍未入市，项目具备预售条件一年以上尚未开售，资金压力可见一斑。而在北京楼市，这类项目并不少，时间拖得越长，资金成本越高，对项目的利润侵蚀程度也随之越高。

地王或陷入亏本

激进抢地房企压力陡增

盘点2016年争抢地王的房企，《证券日报》记者发现，有扩张需求的中小房企更为激进。事实上，这类房企信用评级较低，拿到低成本融资能力比大型房企更差，高价地在手无法快速变成现金，将会把企业拖进危机之中。

对此，同策研究院也表示，以闽系房企为代表的激进型房企逆袭土地市场，激进拿地，频频制造“地王”，甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额，房企拿地能力严重透支。这类房企在今年银行信贷紧缩的市场背景下，此前以高周转策略回笼资金的手段失灵。同时，资本市场融资成本居高不下，此时，这类企业拿“地王”的快感不在，已经受到资金链濒临断裂的煎熬。

另外，过度依赖民间资本的企业和没有战略规划与风险控制标准的企业也将遭遇巨大压力。同策研究院认为，过度依赖民间资本的企业，最终因为拿地成本、融资成本过高等因素，导致项目定价偏离市场主力需求，销售上遇到瓶颈，企业遭遇资金链危机；没有明确拿地战略与风险评估机制的企业抢地王，属于市场跟风者，尤其是在招拍挂拿地现场，意气用事，赢了当时拿地的赌局，但是，随后市场瞬息万变，这类企业对“地王”楼盘难以把持，赢得赌局已变得更为非常艰难。

值得关注的是，对市场有预判的开发商早有所准备。比如，信达地产与泰禾集团合作开发项目，或者一些房企将高价地转让部分股权，合作开发，分摊风险。

“在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。”同策研究院认为，房企由竞争转为“竞合”，优化市场资源配置，有可能实现高价地的最大收益。

更重要的是，开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。企业需要寻求银行财团的大力支持，或是拥有充裕的现金流与融资渠道。今年，为了获得更多资金，无论是重回A股，海外融资、中期票据、债券融资等，越来越多房企在努力开拓创新融资方式，甚至一些表外高成本的融资，这也有可能成为房企的利润黑洞。