租赁住房资产证券化提速 标准化公募REITs将破冰(2)

新派公寓创始人、CEO王戈宏在接受《经济参考报》记者采访时表示，四年前在其创立新派公寓之初，就联合赛富基金发起了赛富不动产基金用私募REITs的方式收购了这栋旧住宅资产。此次在深交所发行类REITs后，既实现了原有收购基金的退出，又为新投资人创建了资产增值收益的流动性通道，同时新派公寓继续作为资产管理方，除了正常的管理费收益外，也将分享今后资产增值的分红。他还表示，此次发行不依赖任何第三方增信和担保，仅凭物业资产增值以及新派公寓的运营效率就获得AAA评级，大大降低了产品优先级的发行成本。

中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、高和资本联合创始人周以升对记者表示，包括租赁公寓在内的商业地产是中国经济转型的缩影，潜在的市场化租赁公寓市场可达数万亿元，与此同时，政府支持的公租房和廉租房市场也有数万亿元存量规模。他表示，通过REITs的方式，租赁住房企业能盘活存量资产，达到资产真实出表、降低负债率、优化资产负债表等多重目标，大大提升企业参与租赁市场的积极性，推动中央“房住不炒”的方针的落地。“以目前权益型类REITs的实践来看，标准化公募REITs的推出从商业逻辑和实操上没有实质障碍。”他说。

不过，也有业内人士指出，国内租赁REITs发展滞后的原因在于中国租赁市场的租金回报率较低，相较其他金融产品，REITs产品按照散卖的估值逻辑定价可能对投资人的吸引力有限。对此，周以升表示，对于不少自持物业的长租公寓而言，REITs是为数不多的可供选择的退出渠道之一，为了达到投资人对投资回报的市场化要求，会倒逼租赁企业和物业持有人进一步改善经营管理水平，最终市场会形成供需平衡以及合理的估值水平。因此可以说，公募REITs等证券化产品也是平抑房价、推动房地产长效机制建立的关键一环。记者 张莫 梁倩