经营下滑 北京传统商场纷纷变身写字楼(3)

　　经营下滑倒逼“商改写”

好好的商场不做，为何要耗费精力改造成写字楼？戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海告诉记者，近两年传统商场纷纷改造为写字楼的主要原因还是和电商剧烈冲击下实体店经营下滑脱不开关系。“商场人流量少，商户的收入就会受到影响，而商户收入的减少又会造成商场整体租金的下降。”严区海谈到，近几年北京的商业地产租金增长缓慢，相反的，从2011年开始，北京的写字楼租金就持续上升，至今已经实现了连续7年的增长，市场平均租金水平相比6年前也翻了一番。

根据戴德梁行的报告，截止到2017年第二季度，全市甲级写字楼的有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币392.1元，环比上调1.0%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币415.4元，环比上调1.2%。

同时，另一个方面，写字楼的空置率水平也一直处于很低的状况，特别是甲级写字楼，整体表现出一种供不应求的局面。仲量联行北京研究部数据显示，北京甲级办公楼空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成为最供不应求的办公楼市场之一。

“当然，写字楼市场的竞争也很激烈，商场改造成写字楼后并不意味着产权方可以一劳永逸，但是，考虑到北京核心区的商场供应量已经不小，这些商场或购物中心不改成写字楼，就是一点儿机会都没有了。”

“商改写”会成潮流吗？

“至少在我看来，‘商改写’是有机会的，在一段时间内将成为一种趋势。”严区海告诉记者，相较于商场，写字楼在运营方面对于技术的要求略低，但租金收入却更高更稳定。根据研究，至少从租金水平上看，购物中心改造成写字楼后，平均租金能增加30%到40%。“同样是生意，运营写字楼既不是很麻烦，回报又更稳定，何乐不为。”

值得注意的是，“商改写”的过程中也存在一些挑战。严区海分析，从政策层面看，二者虽均为商业用地，同为40年产权，但若此前拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼。此外，商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求。写字楼对于自然采光有较高要求，因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案。“概况来说，前期需要资金和技术的投入，后期需要在软件服务上跟得上，‘商改写’也不是一件简单的事儿。”