商改租新鲜出炉：开发商仍在观望 不是想改就能改(2)

值得注意的是，此前京沪两地对“商改住”的调控政策集中于个人买卖一端；而截至目前各地发布的“商改租”政策则都针对开发商。“‘商改租’是对企业而言的，商办类项目的开发商可以将旗下物业转为自持，然后向住宅方向进行改造。”郭毅分析说。

企业行为势必受到政府监管，而就目前已经出台“商改租”政策的广州、上海、佛山和南京来说，其用语都十分谨慎，除要满足采光、通风和消防等各类要求外，改建行为需向有关部门申请。其中，南京的相关政策明确规定，“开发企业提出商改租申请后，需报属地区政府（园区管委会）和市相关主管部门初核，经评估后，区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。”广州也称改建行为需得到政府批准。

而目前市场上所谓的商业办公类项目主要有两类：真正用于办公用途的“真商办”、实际开发过程中改建为居住用途的“类住宅”。“类住宅”较容易向“商改租”方向改建，而要改造真正用于办公的商办项目在开发商眼中很有难度。

北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者，以此次提出“商改租”的上海为例，该市消防部门对写字楼和酒店等“真商办”项目改造成居住功能有明确的限制，若后续没有消防机关的政策松动，改造很难成行，“今年上半年发生过由商办类项目改造成住宅用途时的消防恶性事件，我认为短期内松动不太现实。”

金羽补充说，“真商办”中大型商场和点式写字楼由于纵深过大，采光条件有限，也不适合改造成居住用途的住宅；此外，南京提出的“闲置和低效利用的国有厂房”的改造难度相比于“真商办”更大一些，并且国家政策在产权性质问题上也有诸多对改造其用途的限制。她透露，泊寓暂且不会考虑寻找将废置厂房改造成长租公寓的可能。

中原地产研究院首席研究员张大伟则直接指出，“真商办”也不适合改造成住宅，“写字楼大多数是过道设计，没有足够的空间把厨房和厕所等居住设施加进去。”

“商改租”未必是最优选择？

在一些人将“商改租”视为“商改住”的“出路”时，也有人对此并不看好。

张大伟对记者分析说，他对在建商办类项目的开发商的建议是，在目前租售比只有1%~2%的背景下，若想实现资金的迅速回流，在上海、北京这两个对商办类项目进行限购的城市中，不如顺势将“类住宅”改为“真商办”，“改成‘真商办’之后即便大幅降价，也比在1%~2%租售比的条件下通过‘商改租’来回流资金要靠谱得多。”