楼市去库存回溯：全国商品房待售面积下降14%(2)

按照一些业内人士的观点，当前房屋施工面积、新开工面积、竣工面积的增速都在回落，若市场交易热度能够持续，总体库存仍有进一步减少的可能。

民间机构的统计数据更为乐观。克而瑞近日发布报告指出，截至 2017年7月底，该机构监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米，环比减少0.5%，同比减少11.1%。当前库存规模相当于2013年9月的水平。

上述80个城市多为一二线城市和较为热点的三四线城市，其市场交易热度要高于全国平均水平，因此去库存力度也更大。

但若分城市来看，差异同样存在。上述机构指出，对于一线城市来说，库存规模已降低到历史底部，基本上接近2010年上半年的历史最低水平，当前继续下跌的空间不大，近期还有抬头趋势。但二线城市和三四线城市的库存仍然在继续去化过程中。

部分三四线城市库存仍高

作为此前的库存“重压区”，三四线城市的去库存进程值得关注。

去年末以来，三四线城市逐渐取代一二线城市，成为市场交易的热点。有机构认为，除资金溢出效应和城镇化进程外，还因为三四线城市的库存已到低位，市场的供需形势已经发生逆转。

平安证券指出，三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善，其市场的升温，将成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。

据该机构统计，2016年，三四线城市新开工面积同比仅增5.5%，远低于全国（8.1%）和40个大中城市（12.1%）的水平。从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于全国平均水平及40个大中城市的水平。从购买力来看，三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国（4.7）和40个大中城市（3.9）。这些数据说明一个事实：三四线城市的库存大幅缩减，购买力十足。

华泰证券也认为，三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经被证伪。在供需关系相对合理的基础上，三四线城市才可以承接一二线城市的人口外溢。该机构认为，这个趋势将可能持续3-5年。

上述观点有一定的逻辑合理性，但并不足以反映市场全貌。

据克而瑞统计，即便在三四线城市中，库存情况也存在明显差别。如九江、滁州、马鞍山、张家口等地，库存下滑了40%以上；但在惠州、东莞、香河、大厂等地，7月末的库存规模同比上涨幅度均超过14%。