租房的美好时代：实现“租购同权” 尚需多方发力(2)
一些房主将一间房屋通过多个隔断形成数十个独立空间分别出租来提高盈利。（视觉中国）
“我希望租赁市场可以随着这一波新政得到有效监管，让我们这些房客有法维权。”就在7月中下旬住建部等部门和地方政府密集发布促进租赁市场健康发展的新政时，“北漂”慧慧在租房时遇到了“坑”。为节约开支，她绕开了房产中介和租赁企业，在一家分类信息网站上找到一条私人发布的房源信息。经发布者介绍，她与一位房主签约，本以为有了一个安定的新窝，不知这才是噩梦的开始。
“房主提出额外收取卫生管理费和另一笔租金，因为之前的租金按照每月30天计算，但一年中有几个月是31天。”慧慧告诉记者，随后房源信息发布者提出再加收10%的服务费，被慧慧一口回绝，对方便开始恐吓和要挟，说如果不给钱，就会想尽一切办法骚扰她，让她“住不好”。“后来才了解到，这一地区被这伙人敲诈的不止一家，他们长期作案却没有受到惩处。”慧慧说。
“租赁市场混乱的原因之一在于大量小业主占据市场，而租赁企业供应的房源占比太少。”北京万科泊寓企业管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者，与租赁企业提供的专业服务相比，小业主的行为难以受到法律约束，一旦形成作案链条，对其执法的成本也远远高于对大型租房机构的监管成本。
所谓租赁企业，多指从产权所有者处租得公寓，重新装修和包装，再分租给房客的企业。
“最好的办法就是提高租赁机构房源在整个租赁市场中的占比，以优质的服务和规范的管理压缩‘黑中介’和小业主的生存空间。我想这也是各部门和地方政府最近出台一系列‘新政’的初衷之一。”金羽说。
低租售比让租赁机构难觅盈利模式？
7月中下旬，住建部等九部门联合印发的通知提出的4项加快发展住房租赁市场的举措中第一项便是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。
亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称，这就是希望市场上能有更多的机构化租赁企业，改变目前以小业主为主的供应结构。“只有这样才能提高租赁市场的规范度和透明度，挤压小业主的生存空间，保护租客权益。”郭毅说。
目前租赁企业在市场中占据怎样的位置？
链家研究院发布的《租赁崛起》中给出了这样一组数据：截至2016年，全国有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量只有约100万间，不足市场份额的5%；与之相比，这一比重在日本租赁市场中达到87%，美国则为60%。
目前，“无利可图”似乎是机构不愿进入租赁市场的原因，具体体现便是较低的租赁和买卖收益比。多位受访的业内人士均向记者表示，健康的租赁市场的租赁收益与房屋买卖收益的比值一般在1：200到1：300之间，然而在中国，特别是在一线城市这一比值约为1：500。
这不仅与租金收益不高有关，还因市场规模有限导致的配套的周边业态发展受限。
金羽对记者说，与小业主对回报的较低期许不同，租赁企业希望在较短时间收回成本。但长时间以来，小业主的出租税率只有2%，且大多数小业主并不主动缴纳，而机构则要缴纳增值税和企业所得税等多个税种，“这样的税费机制对大机构并不友好。”有分析人士认为，像泊寓这样的租赁企业面临着运营成本高、利润回收周期比较长、存在一定空置率的现状。
“与‘一锤子买卖’的销售市场不同，租赁的服务链条很长，在租前、租中和租后三段中，房客都会遇到各种事先无法预料的问题，只有大型机构才有能力以规范的服务加以解决。”链家自如CEO熊林对《中国经济周刊》记者说，在成熟的租赁市场中，除去租房，房屋经纪公司还辅以一系列家具维修和更新、家政服务等配套服务业态，使其形成稳定可靠的收益模式，但在以小业主为主要供给源的国内租赁市场这些都无从谈起。
据了解，目前链家自如在其公寓周边已布局搬家、保洁、家具维修等配套服务作为周边业态，还打造了以青年租客为主要受众的社交平台，围绕租房展开的一系列商业模式正在开发，但熊林还是说，“目前租赁的周边服务业态在国内还谈不上规模，现阶段的主要任务是把租赁市场本身的规模培育得足够大，大机构要足够多。”
无成熟业态和良好收益模式使租赁企业要么亏损，要么成为只靠转租中的差价赚钱的“二房东”，甚至将一间房屋通过多个隔断形成数十个独立空间分别出租来提高盈利。
住建部等9部门联合印发的通知要求，“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务”，甚至提及“支相关国有企业转型为住房租赁企业”。有分析人士指出，此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”，消除多次转租和群租造成的混乱现象。
“新政”明确租赁企业身份、房源问题
该通知还提出，住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。
“让泊寓感到振奋的是，我们的身份终于明确了，是‘住房租赁经营行业’，之前对我们的经营范围一直没有明确的说法。”金羽说，“新政”规定“泊寓”可按照“生活服务类”企业的标准纳税（6%），相较于之前的房地产出租的缴税比（11%），“这是一个不错的条件。”
租客慧慧对记者说，此前她并非没有考虑租赁企业旗下的公寓，“自如的房子我看过，质量的确很好，但就是贵。”租赁企业税收成本的下降，对租客们或许是个福音。
值得注意的是，通知称，“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房”，并“探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理”。这意味着，在拥有大量存量房、愿意将其出租，但不懂得房地产经营的部门或企业与房屋租赁企业之间有了合作的可能，租赁企业将拥有新的房源。
目前租赁企业的房源来自哪里？以泊寓为例，其兼有“大房东”和“二房东”的模式，“大房东”就是直接购置房产，进行统一包装、升级和改造，然后出租；“二房东”则是先将房子租下来，整体打包，包装、升级改造然后出租。
“拥有房源当然是前提，但租赁的最大难点是在后面这条极长的服务链条，这种专业能力产权所有者并不具备。我们之间可以各取所长。”链家自如CEO熊林说。金羽也表示，此类合作的基础非常好，“以大型产业园为例，产权持有方擅长的是产业导入，但不懂如何做配套服务，就可以交给我们来做。大型企业闲置房屋的更新换代和重新包装，也需要懂运营的企业加入。”
租赁市场会成房企转型方向吗？
7月24日，上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块，是上海首次推出租赁住房用地，要求竞得人须100%自持70年。
有分析人士认为，与鼓励租赁机构进入租赁市场一样，拍出要求房企100%自持、“只租不售”的地块意在为租赁市场增加供给，并增加机构房源在市场中的占比。
房企悄然布局自持物业
链家研究院在《租赁崛起》中所称的“未来的增长希望在租赁”不仅是中介公司的预感，也是各大开发商的行业共识。“大家都知道目前的租售比是严重畸形的，不会长久。”郭毅说，“无论是中介还是房企其实都已提前向租赁市场转型，抢夺自持物业和只租不售的地块更是不可旁落的战略布局。”话音未落，张江集团和嘉定发展集团就于7月24日抢得上述上海两处“只租不售”地块。
2016年11月16日、17日，对于北京在两天内推出的4块以“地块竞价达到上限价格时转而竞报自持商品房面积”方式挂牌出让的土地，房企颇具热情。其中，海淀永丰20号地块由首创中粮天恒联合体以57.6亿元竞得，其中企业自持商品住宅面积比例100%；另外3宗土地均为多家房企投报自持面积比例达到100%。
一位天恒集团人士在接受媒体采访时表示，未来主动持有一些物业资产，不仅符合天恒等3家企业的发展战略，而且在运营能力上也能够支撑这些物业资产的运营。
更积极的房企似乎是万科，据不完全统计，截至目前，其已在北京、广州和佛山等地拥有5处自持物业地块。2016年在北京市海淀区西北旺的两宗地块以“竞报自持比例”方式招标，万科分别以独立竞标和与住总构成联合体的形式，凭100%自持比例中标，堪称该场竞标的“最大赢家”。万科还在2016年成立了长租品牌“泊寓”，并在今年年初以30亿元入股链家，足见其对租赁市场的看重。
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