胡建明：万达融创富力资产重组 需审慎尽调和评估

不足15天，万达文旅和酒店两大块资产的对价被重新安排，前者由297亿元变成438亿元，融创不再通过万达贷款。后者的价格则由原来336亿元变成了199亿元。

王健林说，出售重资产的目的是，大幅减债，实施“轻资产”的战略转型。

如果说钱是开发商经营中永恒的主线，对商业地产，钱是钢丝线。如今正植开发商传统融资困难的现实岁月里，在新零售概念和人工智能概念不断演变创新的今天，更多企业为生存开始以便卖项目来融资，以避免资金链断裂。

房地产开发对于资金需求巨靡，并且土地资源日益僧多粥少，房地产企业之间的收购是一种常见的解决策略，房地产企业通过并购行为，可以迅速获得其他企业的品牌资源和技术管理优势，回顾像万达融创富力并购案件未来会越来越多，2017年下半年也不例外，企业在并购重组前，企业需要注意什么？

第一太平戴维斯大中华区估值及专业顾问服务部董事胡建明认为，“融创收购万达13个万达城，从土地到项目，看不出有进行过尽调和分析，这一点是很奇怪的，难以理解，逻辑上重组定价应参考实地调研的结果。”

无论是对于收购方，亦或是被收购方，均需以“知己知彼”的投资战略为起点，进行多方面评估及其他的前期尽职调查工作，房地产企业收购方式主要是通过股权收购、资产转让和项目转让（土地使用权转让）以期实现对相关资产的控制行为。

胡建明结合自己的实战经验，分享了房地产领域股权收购、资产收购和项目收购的重要关节点。

一、股权收购

胡建明认为，股权收购的优势是操作程序简便、税负低廉，核心资产如房屋、土地等无需办理过户手续，以避免转让方因此产生的流转和所得税，从而可以让收购方获得更为优惠的收购价格；当然劣势也非常明显，对或有负债或先前法律责任难以判断，却必须一揽子继承，虽然有限责任防火墙存在，原应尽而未尽的合同义务、新纳税义务等均由新股东继承。

万达城拥有商业、住宅、酒店、主题公园等，融创除了收购13个万达城91%的股权，还需要承担全部负债。

其中预期盈利和项目收购在收购对象上容易让人囫囵，如果中间出现无法明确识别和剥离预期盈利不明确的资产，就可能导致前期投入的资金无法收回，“所以我们提倡不管是什么收购，不管项目有多好，一定要进行详细的尽调。”胡建明说。