楼市分化进入新周期：一二线“遇冷” 三四线“发烧”

编者按：进入“五限时代”的中国楼市正在降温，政策层层加码之下，交易量应声而落，房价趋稳。然而，单靠一个“限”字，难以从根本上释放购房需求。面对依然强劲的购房预期和旺盛的实际需求，楼市管理正步入后调控时代。中共中央政治局日前召开会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

资料图：青海西宁6月住宅售价同比略有上涨。孙睿 摄

历经“9·30”“3·17”两轮房地产调控持续发力，一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段，周期性拐点正在不断逼近。不过，楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，数据显示，三四线城市的土地市场仍然火爆，多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。业界人士认为，当前楼市调控需保持定力，一要遏制热门城市调控松动迹象，二要避免三四线城市房价炒作现象。

一二线城市周期性拐点不断逼近

国家统计局公布的数据显示，2017年1至6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1至5月份回落0.3个百分点。1至6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1至5月份提高1.8个百分点。

全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”的态势。国家统计局发布2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。初步测算，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%，二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。

中原地产首席分析师张大伟认为，在调控政策的影响下，一二线热点城市房价全面被控制，楼市调控的影响已经在一线城市全面出现。他进一步指出，当前房地产各项关键数据全面回落，楼市涨幅触顶迹象明显。其中，平均价格下调的最主要原因是成交结构的变化，从成交结构看，一二线城市成交量明显减少，导致了价格加速下调。

“房价下跌的时候往往是‘利率高原’形成的时候。”保利地产首席分析师吴定金表示，不少银行把居民房贷都视作“鸡肋”，不仅二套房贷利率推升至基准利率的20%，更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%，银行方面利率优势方面的政策正逐步取消。