监管补缺和供需放量 住房租赁时代渐行渐近(2)

供地向租赁倾斜，乃大城市楼市供需结构倒逼所致。目前，大城市开发边界已划定，开发强度逼近天花板，“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈。同时，高房价背景下城市空间“二次利用”受阻。因此，大城市供地弹性很低，中短期内很难大规模增加供地，很难借助供地来降房价。而且，即便增加供地，“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此，即便未来商品住房供应增加，也无法匹配当前楼市“刚需”主体——新市民(外来常住人群和大学毕业生)的住房需求。

目前，20个大城市租房人群平均占比达40%，13个城市占比接近或超过50%。土地卖一块少一块，稀缺的供地更多转向租赁住房(包括公租房)，不仅匹配新市民的住房需求，也是对住房回归居住属性的贯彻。

更重要的是，新增供地建设的租赁住房，具有政策性住房属性，契合支持新市民住房需求的诉求。但凡租赁市场成熟规范的国家，比如德国、日本、美国等，不仅重视租赁市场规制、租赁双方权利义务平衡，还要大规模增加适租型的房屋供应，特别是公租房、社会租赁房。

除了重点强调要培育规模化住房租赁企业，壮大机构租赁、增加租赁供应、稳定租赁关系以外，九部委文件还强调，要搭建政府住房租赁交易服务平台。目前看，制约租赁市场发展的另一大问题，就是监管缺失和管理无序，导致诸如随意涨租、被逼搬家等侵害承租者权益，“二房东”多收费、不退押金等违法行为，租赁房屋内设施老旧差、物业维修不到位，租赁双方权利责任不清晰等问题。当前，租赁市场之所以乱象丛生，源于租赁基础秩序和监管信息基础缺失。

因此，建立租赁交易服务平台有两个目标：一是修复租赁市场基础秩序，比如推行统一的租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制；二是建立政府加强租赁监管需要的数据平台，比如建立住房租赁信息发布标准，避免信息不对称下的侵权行为；比如加强住房租赁市场监测，为政府进行租赁供需分析、租赁发展规划决策提供数据基础。

目前，我国有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。未来，随着“3个一亿人”战略推进，新市民租赁需求将爆发式增长，租赁占比或将超过50%。因此，各地纷纷加大公租房、租赁房源供应。未来5年，北京新增住房中租赁住房占30%，深圳新增保障房中公租房占70%；“十三五”期间，上海租赁住房占新增住房的60%，广州供地增长20%，也将向租赁住房倾斜。

我国租赁需求已经崛起、租赁供应开始放量，政府监管“欠账”逐渐补上，租赁市场秩序将趋于规范。同时，2016年国务院39号文、今年5月发布的租赁管理办法，以及近期九部委文件等，均强调“租赁可享受公共服务”，再考虑到入户门槛在降低，租房将成为新市民的重要居住选择，我国也将迈入租赁时代。同时，建立“租售并举”、“先租后买”的住房新制度，将极大地激活“3个一亿人”的城镇化，这也将是夯实楼市需求基础，实现泡沫“软着陆”，避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游“断档”下滑，壮大内需和推进经济转型的可行路径。