潘石屹回应“告别开发商”传言：“一回半回还告别不了”(2)

如果算上2014年以30.5亿元出售凌空SOHO一半项目给携程，以及2015年9月潘石屹将外滩地王股权以84.93亿元转让给复星，据记者估算，潘石屹自宣布转型“包租公”以来，出售上述项目(光华路SOHO2、凌空SOHO尚未完成整售，未计算在内)涉及资金约236亿元。与此同时，据公开资料显示，在此期间SOHO中国并未拿下新的地产。

已到资产处置高点？

“在价位低时进货，在价位高的时候就出货，我们还是要永远遵循这个原则。现在的价格比原来的价格翻了一番多，如果之前(价格低)时就拿房产到市场上销售，不符合我们的原则。”这是潘石屹对SOHO中国最近一系列“卖卖卖”行为最直接的解释。

潘石屹认为，衡量资产处置高点的标准只有一个，就是租金回报率。租金回报率和售价成反比关系，租金回报率越低，售价越高。

易居中国房地产研究院综合研究中心总经理崔霁向《中国经济周刊》记者表示：“我不认同存在地产高位一说，租金回报率低确实是SOHO中国处置资产的一个原因，但更重要的是SOHO中国向轻资产转型希望持有更多现金。”

“只要现金流不断，SOHO中国的转型就是成功的。”潘石屹曾向《中国经济周刊》记者表示。

财报显示， 虽然真正转型后营业额持续下滑，但SOHO 中国2016年的租金收入已经是4 年前的10 倍之多，且占到全部营业额的95.8%。有业内人士认为， 制约SOHO 中国租金收入进一步提升的“天花板”已经隐现。

以北京望京地区为例，据云房数据研究中心的数据，自2014年一季度以来，望京地区写字楼的租金增幅缓慢，近4年来每平米增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地区写字楼租金价格在8.29元/平方米/天。此外，由于新写字楼盘不断竣工，自2015年三季度开始，望京地区写字楼空置率逐渐走高。

外界猜测，这可能是潘石屹愿意将2016年出租率高达95%的虹口SOHO整售的原因之一。

共享经济反房地产？

对外界关于其可能打算告别房地产开发商身份的猜测，潘石屹的回应是：“一回半回还告别不了。”

按照潘石屹对外公布的计划，处置办公物业非常可观的一笔资金将全部用来发展旗下的SOHO3Q。

SOHO3Q被潘石屹视为SOHO中国转型方向，经过两年多的发展，已成为北京、上海最大的共享办公空间。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率约为85%。但对于SOHO3Q的盈利数字，SOHO中国回应《中国经济周刊》记者时称，涉及商业机密，不便透露。