冯仑：万科买普洛斯、融创买万达的内在逻辑

  所有房地产人都会记得十年前的 2007 年，发生在美国最大商用物业集团 EOP 公司和知名基金公司黑石之间的一次并购。390 亿美元，是黑石的收购总成本，这也是有史以来全球规模最大的一宗杠杆收购交易。

  中国人擅长创造记录、追赶记录，就在上个礼拜，亚洲历史上最大一单私募股权并购，在中国房地产领域诞生了。

  14 号那天，新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团，以 116 亿美元，折合人民币将近 790 亿的价格收购了。普洛斯很多人都不陌生，它是亚洲最大的现代物流设施提供商。

  万科是跟其他四家一起收购的普洛斯。另外几方来自投资资本。很多人想不明白的是，为什么做房地产的万科要收购一家物流巨无霸？

  其实，万科早就不是单一盖住宅的开发商，这些年，万科变得越来越多元、经济增长点越来越多。商业地产、物流地产、仓储地产都广泛的涉及。

  我们来看看普洛斯的履历——进入中国快十五年的时间，从 14 万平方米起家，增长百倍到 1500 万平的物业资产。可怕的是，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及普洛斯的三分之二。各大物流、电商、高端制造业都是普洛斯的客户。

  得普洛斯者，得物流天下。万科办这件事的逻辑，和大约半个月前 551 亿元跑去买股权和债权资产包的思路差不多。仔细想想，孙宏斌找到王健林，融创把万达的文旅产品和酒店收入囊中，是不是也是遵循一样的想法？

  这一个来月，发生在中国房地产领域的超大型规模并购，都属于资产并购，基本可以归结为同一种形式。越往后走，过去那种「项目吃项目」的并购可能越不主流，发生在大公司和大公司之间的资产并购，会越来越多。

  资产并购会越来越多

  我有一次去高盛开会，他们给我看了一个 PPT。这份 PPT 说，房地产有一个利润曲线，从最低到最高依次排了个顺序。最低的是散货码头。出租散货码头的货主，也不用太费心把码头修的很漂亮，只是个堆货的地方，破房子很多，四处透风，这些房子是房地产出租物业当中最便宜的，交易价格也是最低的。

  再往上走，依次是做住宅、写字楼、商场这样的物业交易。PPT 看到最后一页，利润最高的，就是买卖资产。