融创万达交易案：这是合作，不是并购！

  半年或年度的房企销售排行榜，照例会区分权益和综合销售额。有的房企，销售额有500多亿，权益销售额可能只有300余亿。

  所谓权益销售额，是指房企按照实际股权分摊计算的销售额。之所以会出现权益销售额这个概念，是因为，房企合作拿地、开发的项目越来越多了。合作开发则是由于现在的土地越来越贵，一块地动辄几十亿。

  融创同样也有不少的合作项目。今年上半年它的综合销售额为1118亿元，权益销售额为770.6亿元。其中包括收购的项目，也未必是100%股权。

  融创迄今最大的合作，是与万达。对，就是这几天吵得沸沸扬扬的632亿融创万达交易案。这也是我国房地产史上金额最高的企业合作案例。此前最大的交易案是不久前的6月29日，万科以551亿元夺得广信资产包。再往前，2016年3月，中海以310亿元收购中信旗下部分住宅，中海旗下部分物业61.49亿元转让给中信。

  没错，几乎所有媒体都将融创与万达的这笔大生意，称为收购，即融创收购13个万达文旅城和76个酒店项目。我为什么却非要称为“合作”呢？

  融创公告的双方合同有这么一段话：

  （交易正式达成后）“目标项目公司由买方独立营运管理，买方委派目标项目公司常务总经理，并负责销售物业。卖方委派目标项目公司总经理，并在目标项目公司名下设立持有物业项目部，并由卖方委派项目部总经理，负责持有物业的运营。买方委派持有物业项目部一名财务人员、一名成本人员。”

  此外，合同还规定，万达文化旅游城的品牌不变，规划、设计方案不变。

  据此可以断定，这不是一起简单的收购案，本质上是一起房企合作案。

  万达达成合作的原因，固然与其加速回A、转型轻资产路径有关，最直接的理由则是，缺钱。我个人分析，可能是5月份左右金融和投资机构突然对万达捂住了钱袋子。而万达的现金流管理是一环扣一环，须臾不可断流的。换回632亿的资金，每年还有6.5亿的管理咨询费，卸下了庞大重资产的万达，可谓得其所哉。

  融创要的，是万达文旅城的巨大土地储备，即近5000万平方米的可售面积。我们记者已经报道了，加上负债，这些土地储备的综合成本，每平方米不会超过2000元。即使一批万达文旅城是位于三线城市，这种成本的土地现在也很难拿到了。