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李宇嘉:楼市供应结构性变化加速租赁时代到来

2017-07-13 08:45:56    中国经济网  参与评论()人

李宇嘉

在需求端调控告一段落之后,楼市的监管也从抑制需求“做减法”转向增加供应“做加法”。

近期,上海、北京、深圳、广州、福州等多个城市制定了大规模的供地计划。如7月7日上海市发布《住房发展“十三五”规划》,计划在2016~2020年期间供应5500公顷宅地,可提供住房170万套,比“十二五”增加60%;而此前北京发布的规划当中,未来5年北京计划新增供地6000公顷,年均供地比过去3年均值增长50%。

在易居研究院监测的50个典型城市中,今年上半年土地成交面积达8750万平方米,同比增长20%,其中一线城市更是大涨42%。值得注意的是,热点城市不仅供地增加了,而且供地结构发生明显变化——全面向保障性住房(主要是公租房)和自持物业的租赁住房转变。

比如,“十三五”上海计划新增供应的170万套住房中,租赁住房占比达到60%;未来5年北京新增的150万套住房中,租赁住房占到50万套;深圳未来5年计划供应65万套住房,保障性住房达到35万套,其中70%为公租房。

与此同时,新增供地“自持并租赁”也呈现常态化。7月4日,上海发布拟出让2幅地块公告,用途都为“租赁住房”,竞得人须将全部物业自持并出租。2016年以来,热点城市供地附加“竞自持”条款的现象越来越普遍。

用地及住房供应结构之所以会出现上述变化,一方面是住房需求发生了结构性的变化,即租赁需求在迅速崛起。

近年来,热点城市房价不断上台阶,居民首次购房年龄呈现逐渐推迟的趋势,如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁。同时,房贷月供与房租的“鸿沟”越拉越大,而相继进入社会的85后、90后和00后更加偏好租房,单身贵族崛起,导致租房需求大幅增加。此外,外来人口居住稳定性提升。2014年,约2.53亿城镇外来人口当中,有大约60%会携配偶、子女一起流动。国家人口计生委的报告显示,2014年流动人口规模达2.45亿,超过77%为80后,72%的流动人口选择租房居住。

另一方面也是更重要的因素,在于中央多次重申对于住房的重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是楼市供应更加强调有效性、持续性,并引导土地及住房供应结构性变化的原因。