王健林和潘石屹向左 孙宏斌向右

王健林、潘石屹向左，孙宏斌向右

中新经纬客户端7月11日电（孙瑶）中国的房地产江湖随着昨日一条新闻的刷屏而备受关注。

7月10日，万达商业与融创中国签订转让协议，以总额631.7亿元的价格将76个酒店和13个文化旅游项目出售给融创中国。具体包括，万达以295.75亿元将13个文旅项目的91%股权转让给融创，融创承担项目的全部贷款，此外，融创还将以335.95亿元收购万达的76个酒店项目。

无独有偶的是，在不到一周之前的7月6日，SOHO中国董事长潘石屹表示将出售北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两个项目。更早前的6月24日，潘刚刚以35.73亿元人民币出售了上海虹口SOHO。

急于轻资产化，或是忙不迭地接盘重资产，国内房地产市场的两种截然不同的经营模式正浮出水面。

向左走，轻资产模式好调头？

根据《每日经济新闻》梳理，万达此次出售的13个文旅项目总投资约5400亿元，与之相比，出售价格堪称低得惊人。万达“廉价”出售资产是出于何种考虑？

“通过这次资产转让，万达的商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”王健林称。当日，王健林在接受《财新网》采访时表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。他预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入

万达轻资产模式的转型思路由来已久，王健林也在不同场合都表达过他去房产化的决心。他曾说，房地产高利润时代已经过去，重资产模式虽然还能发展，但难度在加大，要快速扩大规模，就要转型轻资产。

万达从2014年就开始研究轻资产模式，即投资建设万达广场，全部资金由别人出，万达负责负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。王健林在作年度工作报告时表示，2016年，万达成功转型轻资产模式，全年共开业50个万达广场，21个属于轻资产项目。今年上半年新开业项目14个，其中轻资产万达广场就占了9个，新发展项目28个，其中26个万达广场全部为轻资产项目。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，万达转让非核心资产的主要目的应该与其回归A股受挫有关。万达作为国内最大的商业地产公司，上个月债券出现恐慌性抛售，可能影响了流动性，也可能会对其未来融资和发债带来负面影响，而转让非核心资产对提高流动性有帮助。

王健林并不是唯一进行轻资产化转型的房地产大佬。7月6日，SOHO中国董事长潘石屹表示，将会出售北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两个项目。两项目预计将套现超过100亿。这也不是潘石屹第一次出售SOHO项目了，6月24日，其刚刚以35.73亿元人民币出售了上海虹口SOHO。

如此大规模的现金回流到上市平台，潘石屹要如何花？

“主要还是投到SOHO 3Q业务上来，还有一些可能用于分红。”潘石屹接受《证券日报》采访时表示，接下来，SOHO中国将向轻资产转型，不会再拿地建房，将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展，以租赁方式获取物业，再改造成SOHO 3Q进行运营管理，该业务将成为SOHO中国未来两三年之后新的业绩增长点。

SOHO3Q项目是将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外租出去，预订、选位、支付等所有环节都在线上完成，是SOHO互联网转型的关键。SOHO中国总裁阎岩透露，截至到现在，SOHO 3Q有1.7万个座位，17个中心，整体出租率为85%，预计到年底出租率将达到95%。接下来，为了完成SOHO 3Q数量级的扩张，未来除了一线城市，还会下沉到二线城市，也有可能到三线城市去发展。

除了王健林和潘石屹，5月11日，李嘉诚在出席长实地产股东会也时表示，2017年长和依然会出售价值数百亿物业，18年也是如此。

近年来，地产龙头们纷纷抛售重资产，究竟释放了什么信号？传统地产模式的风口真的要变了吗？

对此，全国房地产商会联盟执行主席、中国商业地产联盟理事长顾云昌对中新经纬表示，轻资产模式，就是用自己的品牌和经营方面的特长（经验、智慧）去吸引别人的投资，用别人的钱来实现自己的发展路径。想要轻资产化，必须有自己的品牌和智慧。现在很多人都在讲轻资产，有品牌有实力的都在走或者准备走这个道路，这也是房地产等重资产行业未来的一个发展方向。

向右走，摊子越大胜算越大？

有别于王健林、潘石屹的持续抛售、转型，房地产界特立独行的“黑马”孙宏斌和他的融创中国近几年则一直在“买买买”的路上停不下来。

融创中国近一年来的并购投资情况（不完全统计） 中新经纬 赵倩 制图

孙宏斌表示，这次交易涉及的资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。然而根据《21世纪经济报道》分析：自有资金这个说法显然是错误的，只能说融创账户上还有900多亿现金，但融创的负债更多。根据融创2016年的年报，截至2016年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%，而2015年融创中国总负债为960.89亿元，净负债率75.9%。借贷总额方面，融创中国从2015年的417.99亿，增加到2016年底的1128.44亿。

以2017年战略投资乐视为起点，融创中国已经变成了“加杠杆”最快的房地产公司之一。据一财网报道，如果加上万达的项目，融创中国目前的负债率或已达到200%。

在融资成本越来越高，金融去杠杆进程加速的背景下，融创为何要以如此高的负债率收购重资产呢？

孙宏斌曾表示，（房地产）行业整体规模再增长很难，但是市场份额将快速向大公司集中，形成的路径有两条，一是小公司买了地以后做不了，挣钱退出让大公司来做，二是企业间的收购、兼并，这对于本身就具备金融属性的地产行业而言特别重要。

顾云昌表示认同孙宏斌的看法：“中国房地产行业的现状就是大而强的企业越大越强，弱而小的企业被兼并和淘汰，这是市场经济发展过程中优胜劣汰的必然结果。中国房地产发展的现阶段，在调控政策和市场波动情况下，这样的集中现象可能会加快，这两年也正在加快。不少企业就抓住这样的机遇来进一步扩大市场份额，通过兼并、合作、收购等办法来拓展市场。很多前十强、前二十强的企业已经显示出在这方面的威力和进度，孙宏斌就是其中的一员，而且是特殊的一员，这确实是非常好的机遇，中国的房地产市场已经从春秋时期的百花齐放、百家争鸣到现在的战国时期七国争雄的局面，这是市场经济发展的必然，也是现阶段中国房地产市场发展的一个显著特点。”

张大伟也认为，这笔交易体现了房地产发展到今天进入白银时代的最主要特征，从过去的拿地竞争到现在的企业之间股权兼并。房地产进入存量运营时代，而在中高端住宅销售市场非常活跃的融创开始进入酒店、文旅的持有和运营市场。

对于不少业内人士担忧孙宏斌和融创中国的资金链能否保持平衡，顾云昌认为：现在的重资产发展模式既可以加快融创发展的速度，又可能让其遇到很大的风险。因为重资产很多，融创的资金链一旦出现问题，市场一旦出现变化，或者有决策判断上的失误，就会造成很大的损失。

张大伟则认为，融创目前已经属于房地产龙头企业，过去单一侧重中高端住宅市场的发展市场显得有所狭窄，这种情况下，介入酒店及文化旅游地产市场，也有利于企业的业务开拓。从资本层面看，融创今年股价累计上升接近150%，也体现了资本市场对融创的运营模式认可。（中新经纬APP）