万达融创达成632亿世纪大交易 部分文旅项目还未开工(2)

但债务总额具体是多少外界并不知道，所以万达的资产负债率很难计算，只有等万达自己发布数据。

此外，万达还有两点资产状况有待核实：其一是13个万达文旅城当中，建好的值多少钱，万达权益部分该是多少，目前数据并不透明；而在没建成的当中，土地资产价格应该怎么计算也有待明确。实际上，除了西双版纳、哈尔滨、南昌万达文旅城等少数几个项目外，大部分文旅城项目都还在建设之中，甚至部分文旅项目还没开工。

其二，除了少数几个万达文旅城外，其他文旅城拿地是否完成，目前到底有多少土地。如果不知道土地的总量，就很难对这些土地估值。

但可以确定的是，万达通过售出资产，回笼资金减少了债务。而与此同时，资产本身也面临缩水。

融创：资产债务同步增加

根据万达方面的介绍，万达现有的土地储备中，相当大一部分是万达文旅城的土地。如果真是这样，完成此次交易后，万达会减少大量的土地储备。这恐怕不仅是轻资产的问题，而是集团未来还是不是一家以地产为主业的公司这样一个重大问题。

有趣的是，这些地万达当初购入的成本应该非常低廉。根据万达商业从港交所退市前发布的最后一份详细半年报：万达2016上半年的土地购置成本仅1346元/平方米。

最近几年，万达和多个城市的合作越来越紧密，万达所储备的土地按照市场实际行情应该是越来越值钱。特别是经过2016年主要城市核心区地价的一轮上涨，万达理论上的账面盈利可能达到数百亿元甚至是千亿元级别。

这么说是融创捡了便宜吗？并不完全是。毕竟如上文所述，融创一并要承担这13个文旅项目的债务，而这些债务到底有多少并不完全透明。

要注意到的是，融创当前的债务已经不低，而且还会继续增加。

按照孙宏斌的说法，此次交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，该公司账上还有900多亿元现金。有意思的是，和万达此前低价拿地的模式有所不同，融创的地很多是靠收购而来。根据融创中国2016年报，其2016年新增的5394万平方米土地储备，68%来自收购，花了约595亿元。因为收购成本不低，融创净资产负债率升至121.5%。

近些年，从绿城、佳兆业到金科、乐视、万达……54岁的孙宏斌注定和买买买有缘。虽然不是每一次收购都能如愿，但其求购资产的魄力和雄心也可见一斑。