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万达城单个注册资本仅几十亿 融创潜在偿债压力或增大

2017-07-12 09:31:48    每日经济新闻  参与评论()人

万达城单个注册资本仅几十亿 回款模式考验融创

每经实习记者 程成 每经编辑 杨军

7月10日,万达商业拟将西双版纳、南昌、合肥等13个万达文旅城的91%权益卖给融创,后者须支付交易成本295.75亿元,并承担这13个文旅城的贷款。

《每日经济新闻》记者注意到,融创中国于7月11日公告称,上述13个文旅项目总建筑面积为5897万平方米,其中销售部分建筑面积高达4973万平方米,持有部分的建筑面积仅924万平方米。

同策咨询研究总监张宏伟表示,“万达出售的资产包中,庞大的土地储备才是融创最为看中的,也是最为值钱的资产。”

随着行业发生新变局,如此庞大的土地储备,融创能否将自己当前玩得转的高周转模式复制到万达文旅城开发之中?

万达城模式依赖回款

业内所谓的“万达模式”,即销售+自持双轮驱动,其中住宅、写字楼和商铺等作为销售型物业,销售额为收入和现金流的主要来源;购物中心和酒店为自持物业,产生租金收入及物业增值收益,提升地段价值,促进物业销售,并能通过抵押贷款支持滚动开发。

上述模式曾让万达集团开疆拓土,规模急剧扩张。以广州万达城为例,其计划总投资500亿元,注册资金为20亿元,可售面积达到287万平方米。

克而瑞数据显示,从2015年至今年上半年,广州万达城的物业销售收入已经达到129亿元。凭借着室内滑雪场、秀场、主题乐园等文旅业态的吸引力,该项目住宅售价从最早的每平方米万元左右,升至如今超过2万元/平方米。

早在2015年,成都万达城投资公司总经理聂和平在接受《每日经济新闻》等媒体记者采访时曾表示,“项目开发的难点集中体现在建设周期长、规模大、开发节奏较难把握。短期看,就算是把成都万达城所有可售物业算上,550亿元的投资也不可能达到收支平衡。长期看,把今后持有物业的租金和游乐园门票收入纳进来,也至少需要15至20年。”

潜在偿债压力或增大

张宏伟认为,融创拿下这么大规模的土地储备,虽然对其进一步扩大企业规模有积极意义,但仍不能忽视住宅市场短周期调控带来的企业运营风险。