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大批三四线城市房价破万元 潜在库存难消化(2)

2017-07-11 09:20:18      参与评论()人

杨现领认为,三、四线楼市“量价齐升”的背后,除了一、二线城市购房需求的外溢外,主要还是加杠杆造成的,通过货币化的补贴形式加杠杆。他进一步称,在房价上涨快的三、四线城市,国家开发银行和中国农业银行的棚改专项贷款均大幅增长,由此支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。

同时,杨现领称,三、四线城市楼市的崛起,也不乏投资性需求的推动,这是一、二线城市政策限制之后,资金流动性带来的。但杨现领强调,目前来看,支撑三、四线城市楼市量价齐升的购买力还是改善型需求,但这一波需求的释放持续性是比较弱的,因此,他预计,下半年,三、四线城市会出现交易量下滑的现象。

潜在库存难消化

值得关注的是,《证券日报》记者在与多家房企高管交流中也获悉,由于一线城市拿地艰难,为了维持企业规模化发展速度,有些房企无奈地开始转战一、二线城市周边的三、四线城市,不少大型房企都有把布局网格扩展至这类城市的计划。

而在这种大型房企投资布局的转移之下,上述三、四线城市的土地市场上出现了抢地现象。

曾有一家全国性房企负责拿地的人士向《证券日报》记者透露,几个月前,为了在嘉兴拿到一块地,公司注册了多家公司,缴纳了好几笔保证金,以确保在拍地过程中能够有更大概率摘得土地。

据链家研究院调研数据显示,随着“万元聚乐部”中三、四线城市成员越来越多,其土地市场争夺也越发激烈。从土地溢价率来看,今年4月份—5月份,江门、宿州、泉州的土地溢价率超过2倍;马鞍山、襄阳、肇庆等地区土地溢价在2倍左右。

在杨现领看来,三、四线城市可售库存短期内大量减少,改善型需求几乎在这一轮房价变动中得到了一次性释放,导致的后遗症则是换房需求变弱,而开发商今年大量购置的土地则会变成潜在库存,届时,可能很多城市房价上涨一倍才能消化掉这些潜在库存。但三、四线城市吸纳人口能力弱,房价持续上涨缺乏动力,预计未来两三年将会出现上述潜在库存难以消化的压力。

简言之,在杨现领看来,大量购房需求的提前透支,将导致很多城市的楼市面临风险。