欧阳捷：楼市降温、地市火热，谁在高歌猛进？

  正如我们去年底所预期的那样，楼市成交增速下滑已是不争的事实。

  1-5月全国商品住宅成交面积同比增长仅为11.9%，从去年5月以来整体增速就一路下滑，而且成交额增速也在同步下滑。

  并且我们预判，下半年销售面积增速会下降到个位数，当然，房价还会上涨，销售额增速会高于销售面积增速。

  有媒体朋友问我：如何总结上半年的市场？

  我想了想，可以概括为8个字：“调控见效、市场降温”。

  一二线城市普遍降温，销售面积下降约20%，大部分城市房价受限价令所控，整体房价仅有微幅调整，成交额当然也下降了。

  然而，三四线城市复活了，带动了整个住房市场的增长。

  根据克而瑞的数据显示，三四线城市成交面积占全国商品房成交面积的比例已经上升到75%，与此同时二线城市占比下降到22%，这与过去一二线城市占比40%以上的景象已不可同日而语。

  但是，市场并没有彻底降温，一二线城市地价依然维持高位，基本没降。

  不仅如此，土地溢价率经历了一个短暂的下降之后又爆发式拉升。

  困惑1：一二线城市不是在调控吗？地价怎么还会出现高达464%的溢价率？

  根据中国指数研究院的数据，上半年，仅二线城市就有15个城市、79宗地块土拍溢价率超过150%，有12 宗地块溢价率超过300%，虽然政府已经在努力控制二线城市的土拍溢价率，但依然有溢价率高达464%的成交地块。

  二线城市高地价、高溢价土地主要出现在试图大幅扩张的城市，这些城市不仅是全省的产业、人口、金融资源的黑洞，而且他们还在推出各种新概念打造城市，可谓是“无概念、不发展”。

  我们的概念其实已经太多了，就像开发商包装楼盘一样，政府也在包装城市及其板块，比如国家中心城市、区域核心城市、各类新区、交通枢纽、大湾区等等，没有概念就不能争取上级支持，就没有土地指标，就没有资金扶持，就没有更多的土地财政。

  究其原因，想必有些城市政府也已经预感到城镇化即将接近尾声，也意识到农村人口转移数量正在逐年越少，而没有人口的导入，就没有城市发展的未来。