卖卖卖的背后，潘石屹是要扶持SOHO 3Q扩张

  频繁卖楼背后，手握重金的潘石屹要干什么？

  继以35.73亿元人民币，赚取毛利1.27亿元出售上海虹口SOHO不足10天后，SOHO中国再次表示要整售北京光华路SOHO和凌空SOHO两个项目。援引业内人士分析，保守估计光华路SOHO和凌空SOHO两个项目的市值，预计将超过105亿元。

  通过出售旗下物业，使得SOHO中国现金储备进一步增厚，频繁卖卖卖的背后，手握重金的潘石屹要干什么？

  7月7日，SOHO中国召开SOHO 3Q战略发布会，SOHO中国董事长潘石屹表示：“SOHO中国未来将聚焦SOHO 3Q业务，出售项目所得资金也将用于SOHO 3Q的扩张及利益分红。”

  首卖北京核心物业

  早在2016年年中业绩会上，潘石屹就曾经表示，其对旗下资产进行了梳理，已将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，将在未来出售这三个物业，而北京的光华路SOHO当时并未在出售范围内。

  自转型以来，SOHO中国频繁销售上海项目，4年内已经出售了5个半上海项目，总计金额达236亿元，而光华路SOHO是潘石屹第一次整售北京的物业资产。

  翻开SOHO中国的2016年年报，本次计划出售的光华路SOHO和凌空SOHO的2016年租金收入占总收入比重不低，光华路SOHO租金收入为2.12亿元，凌空SOHO租金收入为1.43亿元，合共3.55亿元，占比22.5%。而光华路SOHO的地理位置也是绝佳，位于北京CBD核心区，因此，它的出售令人感到费解。

  对此，潘石屹坦言：“而低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合。光华路SOHO的估值已经翻了一倍有余，我们为何不出售获利呢。”

  有业内人士也坦言，就房价来说，北京上海两地房价一直涨，租金与售价比例越来越偏离。“如SOHO的项目，200多平方米的办公场所，每年租金有的仅39万左右，每个月每平方租金也就147元左右，以目前北京、上海的房价均价都超过5万每平方米，租售率仅0.3%。如果物业整体卖掉更划算，干嘛要耗着租期而不出售！”

  出售两大物业资金将用于SOHO 3Q的扩张

  频繁销售之后，预计到2019年，SOHO中国全部自持物业项目都将完工。而在目前“不拿地、不建房”，除了出售物业，未来SOHO中国的盈利砝码在哪里呢？

  在SOHO 3Q战略发布会上，潘石屹强调，SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务，潘表示，经过2年的市场检验，3Q产品已然成熟，扩张条件已经具备。

  据悉，目前，SOHO 3Q已经有17000个工位，目前出租率80%左右，预计年底将达到95%。潘石屹透露，未来SOHO 3Q规模将会“数量级发展”，目前SOHO 3Q仅在一线城市有布局，未来将拓展至热点的二三线城市。“我们会采用租用现有物业的方式，扩张3Q产品，也有助于消化、激活存量资产。3Q品牌输出管理模式暂时先不考虑，因为自己无法控制产品质量。”潘也同时表示尚未有拿地自建发展的计划，目前暂不会收购旧有物业发展3Q。潘石屹笑言“我这会连自己的物业都卖了，干什么还要去收购别人的项目。”

  对于现在流行的企业跨界经营，潘石屹则表示没什么太大兴趣。“干房地产20年了，我只熟悉这块，做的踏实，不会出错。”

  尽管将3Q列为了公司未来的主营业务，且当前SOHO租赁盈利能力很强（2016年业绩收入为15.77亿元，同比增长58%，股东利润9.1亿元，同比增长69%。）但不过租赁始终钱来的慢，整体出售获得的收益将更多。因此一旦有投资退出的合适时机，潘石屹是不会放过这个机会的。至于未来哪些项目会被列入出售计划单，潘表示，目前暂时没有计划，不过，外滩SOHO和望京SOHO肯定不会对外出售。“因为一个是地理位置太好，一个是租金太挣钱了。”