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马光远:三四线城市房价为什么大涨?

2017-07-05 15:45:28      参与评论()人

  今年上半年,房地产市场的总体特点是:热点降温,量价都松动,买卖双方的博弈关系逆转,市场整体降温和变天已经成为定局;三四线开始明显上涨,已经环比上涨七个月。

  热点城市降温因为政策,以前库存过大的三四线为什么大涨,原因仍然是迄今没有放弃的“去库存”政策,这是三四线城市上涨的最大推手。

  熟悉我的观点的人都知道,我一直反对房地产“去库存”政策。原因有四:

 第一、“去库存”政策完全误判了中国房地产的基本面。

  对中国房地产稍有研究的都知道,中国房地产市场由于土地垄断、城市分化以及区域经济的差距等原因,导致房地产市场的区域特征极为明显。

  每一个城市房地产市场的基本面都不同,甚至每一个城市的每一个区域都有自己的特点。这导致的结果必然是,有些城市房子不够,有些城市住房供应严重过剩。

  在中国,比所谓的“去库存”更为重要的,是房地产市场的资源错配问题,而不是什么“库存”问题。热点城市由于人口增量,住房短缺的问题仍然没有解决,这是主要矛盾和矛盾的主要方面。“去库存”政策把侧重点放到供大于求的小城市,属于本末倒置。

  而且,在城市分化差距很大的情况下,全国性的去库存政策导致的结果是不该热的地方特别热,导致一二线城市的房价暴跌,2016年房地产市场热点城市之所以暴涨,根本原因就在于对没有库存的一二线城市实施了和三四线以下城市一样的库存政策。也就是要求南方和北方空调都开热风,这本身就很荒唐。

 第二、中国的“库存”指标用的是极具中国特色的“待售面积”,而不是国际上很多国家公认的“空置面积”。

  什么叫“待售面积”,按照国家统计局的解释,"待售面积"指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房建筑面积。很显然,这个"待售面积"只能说明目前开发商还有多少房子没有卖出去或者租出去,并没有包括卖出去的房子有多少没有人住。

  按照“待售面积”,在2015年提出“去库存”政策的时候,不到7亿平,2016年全年待售面积也一直维持在7亿平左右。7亿平是个什么概念,2016年新房限售创历史新高,超过15亿平。7亿平的待售面积意味着,这是半年的销量。去化周期6个月,这是一个合理指标。

关键词:三四线楼市
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