楼市半年考：一线城市偃旗息鼓 三四线城市警惕风险(3)

事实也确实如此。根据网上房地产网签数据显示，今年6月，上海全市商品住宅成交均价为47278元/平方米，同比上升29%。而记者了解到的实际情况是，目前上海外环附近的新建住宅项目基本都已卖到5万元/平方米，内环附近新盘单价基本都在10万元以上，只不过拿不到预售证无法开盘罢了。

三四线城市也有隐忧

与一二线城市整体偃旗息鼓形成鲜明对比的，是上半年大多数四线城市的热火朝天。

就成交量来看，今年上半年，三四线城市表现为涨跌互现。克而瑞房地产研究中心数据显示，此前热门的珠海、东莞、中山、无锡、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪渐浓，市场热度较2016年下半年相差甚远；另一方面，前期热点的三四线城市新增供应量长期维持在较低水平，显著拖累成交量上行空间。

而对大多数政策支持去库存的三四线城市，如盐城、宜昌、九江、汕头等，在当前销售窗口期积极推盘，成交量同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番，汕头更是同比大增215%。三四线城市房价更是领涨全国楼市，克而瑞研究中心监测的32个三四线城市中，28个城市1月至5月房价环比上涨，超过20%涨幅的城市多达13个，太仓、惠州、南通、常州、昆山等城市环比涨幅均高于40%，珠海、惠州环比涨幅更是分别高达58%和72%。

然而，三四线城市的热火朝天能够持续多久？不少业内人士预计，随着调控政策不断升级、叠加，政策效应同样也会溢出，今年下半年一二线热点城市价格继续保持平稳，三四线城市中，前期房价涨幅较大的则面临调整风险。

事实上，去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险，或将在不久后递延至目前热火朝天的三四线城市。“政策调控仍在加强，贷款利率继续收紧的预期将进一步强化市场的观望情绪、增加购房成本，政策调整的空间仍有，尤其是针对三四线城市。”丁祖昱认为，多数三四线城市供求并未真正逆转，且存在需求透支的情况，市场“火热”能持续多久，不容乐观。