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楼市半年考:一线城市偃旗息鼓 三四线城市警惕风险(2)

2017-07-05 09:04:00    上海证券报  参与评论()人

可以看到,今年上半年,四大一线城市及去年火热的部分二线城市已偃旗息鼓,楼市调控政策不断施压是主因。一方面,各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减,成为制约销售量增长的关键因素;另一方面,一二线热点城市“限购、限贷、限价、限售”政策频频加码,投资性需求受到抑制,商品房成交规模也随之持续降低。

房价信息难反映真实情况

从上半年成交情况看,一线城市最主要的特点是“量缩价平”。与此前每次房地产调控一二手房的走势基本一致不同的是,这一轮,二手房市场率先疲软,一手房仍然平稳,甚至平稳得有些“不正常”。

“由于‘限价’因素,目前上海等一线城市新房成交价格保持平稳。相比之下,二手房市场随行就市,供需双方均按照市场价来成交,不存在人为的干预价格行为。所以,目前二手房市场明显比去年有大幅回落,价格也出现了一定回调。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示。由于“限价”、“限签”等各种政策因素,目前上海等城市体现出的房价信息更具复杂性。

记者了解到,为控制全市新建商品房均价,目前上海预售项目获批价格都较当前市场价偏低,一二手房价格倒挂的现象在上海已不鲜见。在这种情况下,资金压力不大的开发商多数选择不去领预售证,“捂盘”不开,而选择开盘的开发商则通过“装修款”、“车位款”等各种名目让购房者补差价,与购房者签订一份补充协议,购房者须现金补上一部分被政策“压下去”的差价。如此一来,网签数据上显示的价格既不会大涨,也不会大跌,始终保持“平稳”。

比如近期上海浦东御桥一家龙头开发商旗下楼盘就明确表示,因为政府批下来的价格比较低,装修标准只能下降,如果想要装修升级,必须另外交一笔“装修款”。这并非个案,因为售价批得低于预期而降低装修品质(甚至整个小区配套设施)的楼盘近期在上海层出不穷,购房者因此进行维权的案例也不少见。

除了限价,目前上海新建商品住宅项目还被限制“网签”。比如说,某区每个项目一个月内的网签总金额不得超过5亿元。虽然各个区规定的金额不尽相同,但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。

值得注意的是,自今年以来,沪上各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化甚至回避成交价格。“一方面,房价现在尤为敏感,各大机构都心照不宣,几乎不主动披露价格信息;另一方面,价格信息不真实,新房价格是被控制的,二手房价格为了避税几乎都被做低,房价信息已不具有参考意义。”一位沪上知名房地产研究机构分析师告诉记者。