后开发时代红利不再 房企考虑转换运营业态

  “什么叫房地产后开发时代？去年底中城联盟有60多家企业的董事长一起开会，得出一个共识是，2016年是一个分水岭，之前我们叫开发时代，之后叫后开发时代。”6月29日上午，冯仑在“第三届中国房地产众筹创智峰会”上表示。

  冯仑认为，开发时代做得好的房企，只因赚到了红利。“我们都赚到了过去20年经济增长带给我们的红利，实际上最大的幸运或者是我们赶上了一个最好的时机，就是房价。”

  冯仑坦承，城镇化人口聚集有刚性需求，这造就了地价的上涨、城市化的兴起，结合货币因素，造成过去20年房价总体呈上涨态势，从而使开发时代模式一直是成功的。

  在后开发时代，各路资本表现出对存量市场的极大关注。各大城市主城区土地供应量日趋紧张，位于核心区的土地更少有出让，而现有物业已无法满足市场快速变化的需求。在此背景下，城市更新改造的范围在扩大和延伸，区域级的城市更新日渐被各级政府所高度重视，并成为城市转型升级的必经之路。

  模式不再单一

  作为中国最早一批开发商之一，冯仑对于开发时代的理解极具代表性。在他看来，在房地产开发时代，房地产实际只是“住宅”，而不是全面的房地产市场。商业模式也极其简单，以快速消化为主。

  冯仑表示，“开发时代所有的创新就围绕三件事：规模、成本、速度，就是比谁卖得规模大、卖得速度快、谁的成本低。规模大就是拿地；工业化生产、装配式住宅、住宅产业化都是为了规模；另外周转要快，怎样加快建设，尽快销售，围绕速度有很多创新。当然也有很多是围绕成本创新，比如怎样有效管控成本。”

  冯仑的总结是中国房地产开发时代的真实写照。而与之相反，后开发时代的特征表现为，产品不再单一。除了可销售的住宅，房企表现出对于持有型物业和存量市场的极大关注，产品模式也变得复杂起来。比如，万达已经转为地产与文化、娱乐、旅游结合；万科提出“城市配套服务商”定位；物流、仓储、教育、研发、健康等领域对于物业的需求也越来越受到关注。此外，包括旧城改造、棚户区改造等利润微薄领域也成为开发商关注的重点。