中国人寿“收割”冷门资产

  对于中国人寿而言，尽管出海投资会面临“翻船”风险，但仍禁不住收益诱惑。

  近日，一桩总价值9.5亿美元的美国海外资产并购案曝光。买家正是国内保险巨头——中国人寿保险（集团）公司（下称“中国人寿”）。与过往只关注纽约、伦敦等国际大城市的地标性建筑不同，这次中国人寿将视角转向了美国二三线城市圣路易斯。

  青睐美国二三线

  据《华尔街日报》消息，中国人寿看中了位于美国圣路易斯的48处商业地产，将从私募股权投资公司Elm Tree Funds手中收购美国物业组合（U.S.Property Portfolio）95%的权益，该物业组合估值为9.5亿美元。

  尽管多家美国媒体称该资产包为“冷门资产”，但华尔街日报也评论称，“这桩交易表明，过去一些基本上被海外投资者所忽视的市场，现在正引起他们越来越浓厚的兴趣。”

  中国人寿已经确认了上述交易，并对外称将联合私募股权投资公司ElmTreeFunds共同投资美国，定制开发资产包。上述投资标的包括48个量身定制的物业，总面积为550万平方英尺（约合51.15万平方米），分布在以东部和北部五大湖区等人口密集、经济发达、交通便利区域为主的美国21个州。资产种类是由物流、办公、医疗三类业态组成的多业态定制开发型成熟资产包，比如得克萨斯州塞金一处卡特彼勒公司(Caterpillar Inc., CAT)租用的工业建筑以及弗吉尼亚州斯汤顿一处联邦快递集团(FedEx Co., FDX)配送设施。

  据了解，总部位于圣路易斯的ElmTreeFunds作为共同投资人和资产管理人，是美国市场上不动产定制开发领域的领先企业，与美国各大企业租户保持着长期的合作关系，主要专注于投资美国二三线市场的房地产项目，并以投资级租户长期租赁的地产为对象。为此，Elm Tree Funds执行主管Jim Koman表示：“Elm Tree Funds的业务模式一直是开发地产项目，然后租给单一长期租户。这样做能够保证有固定的租金收入，而且每年会递增。”

  值得注意的是，在此次收购中，中国人寿仅从ElmTreeFunds手中收购该资产组合95%的股权，剩余5%的股权仍然保留在ElmTreeFunds手中，并继续打理这些资产。Jim Koman还透露，上述9.5亿美元估值中有约60%将被中国人寿与ElmTreeFunds的合资交易注入该地产组合的新债权。据悉，该债权将被转变为商用不动产抵押贷款证券，并被出售给摩根大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)牵头的银团。