前5月40城土地出让金飙升 多个三四线城市步入“百亿级”(2)

  华夏幸福今年一季报显示，尽管在固安、霸州、香河等环京热点城市，华夏幸福均持有待开发土地，但其报告期内储存的17块区域中，没有一块来自一二线城市。

  对于开发商急于在三四线城市拿地的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，首先是一二线城市严控，开发商拿地难度空前加大；其次在于一二线城市的外溢需求，一定程度上带动了部分三四线城市的当地行情，刺激了开发商拿地热情；最后，对于开发商自身而言，尽管资金压力逐渐显现，但由于库存去化效果较好，企业拿地的需求比较迫切，因此，选择投入少、风险低的三四线成为必然。

  如何确定“优质”三四线？

  市场火热的背景下，什么样的三四线城市属于优质的、有投资价值的三四线城市，成为了市场各方主体关心的焦点。

  克而瑞研究中心此前曾通过对249个三四线城市从需求、供给、购买力和外部环境四个维度进行定量分析，评价各城市房地产市场的投资前景与价值。测算结果显示，249个三四线城市中，中山、株洲、泉州、金华、唐山等5个城市得分位居前五。

  报告认为，这些城市主要具有以下特点：经济发展水平相对较高，人口导入能力强；基础设施投资和教育费用高于平均水平，软硬件环境优势明显；居民储蓄和收入水平较高，增长稳定；住宅成交量价水平相对较高，涨势平稳。

  不过，本身发展程度的“硬条件”以外，城市的“地缘条件”和楼市周期，被认为同样是重要影响因素。

  张大伟认为，尽管越来越多的开发商开始全国范围内布局三四线城市，但从数据上看，这些城市主要还是分布在环京、江浙沪等楼市调控的边缘地带，一二线的高压溢出需求带动了一波行情上涨后，开发商才开始扎堆进入。

  长期关注佛山楼市的房王网主编布俊杰以佛山为例，告诉21世纪经济报道，佛山拿地成本较广州、深圳等一线城市低，而二级市场成交表现又居全省前列，两方面因素叠加之下，吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等品牌开发商不断进驻，大大加剧了当地竞争。今年1-5月，佛山的土地出让金总额在所有非省会城市中仅次于苏州，同时溢价率超过100%。

  分析人士同时指出，对于一些并非处在调控带的三四线城市，其土地市场的火热则可能与整个楼市周期相关。