乐视40亿卖世茂工三：高进高出下开发商也不傻(2)

“世茂工三经营惨淡主要体现在三点，分别是体验感不强、业态分布不均及品牌定位。” 电商零售专家、百联咨询创始人、商性书院院长庄帅指出位于北京朝阳区东三环附近的三里屯，紧邻使馆区及CBD等黄金区域的世茂工三本应享受到一部分太古里外溢的客流量，但进驻品牌、商场定位与太古里差异性太大，不能与太古里形成互补。

对此，业内人士也分析称，虹吸效应使得太古里周边几乎没有堪称成功的购物中心，倒是百货撤店、商场易手的消息不少。

“在这种运营水平下，世茂工三一年内租金水平上涨30%，地产商们算不过来这笔账。”该人士说。

万科内部人员也向环球网记者表示，乐视在接手该物业的时候是30亿元，现在出售的价格为40亿元，但是租金不可能在短时间内有一个质的飞跃，那么你的物业升值30%逻辑是不成立的;其次，北京取消“商改住”后目前北京商业市场属于井喷的状态;最后，从三里屯整个地块来看，虽然大树下面好乘凉，但是大树下面也不长草。三里屯区域的定位为购物娱乐属性，严格意义来说它并不是一个商务区，所以乐视目前的售价并不在一个合理范围内。

对此，易居智库研究院总监严跃进表示，对于此类转让价格是否合理，关键要看后续业态布局是否合理。类似区域和地段确实是比较佳的，这方面其实没有太多的问题，但后续转手以后租赁市场是否足够好，这个要打疑问，而且商业地产项目受电商冲击等比较大，招租等都会有困难。

“此外，若商业改为办公可行，将购物中心变成写字楼散售的话，周边目前写字楼市场均价在5万-6万元每平方米之间，依照世茂工三的体量来看售价也应在30亿元左右。”严跃进告诉记者。

在此前乐视传出有意出售世茂工三时，全国工商联商业地产研究会会长王永平就曾向媒体表示，当时乐视出的价格让很多业内人士感到惊讶，“比较合适的价格应该是在乐视交易价格60%左右，乐视收购的价格是外行价”。如今寻找接盘者，业内很难给出这个价。

记者了解到，乐视控股已把世茂工三股权全部质押给中信银行，从而融资约20亿元。一年前，乐视控股从上海世茂购买的价格是29.72亿元。