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李宇嘉:建立购租并举住房制度正当其时

2017-06-14 08:54:24      参与评论()人

建立“购租并举”住房制度正当其时

□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

近日,我国第一部规范住房租赁的法规,《住房租赁和销售管理条例》(简称《条例》)公开征求意见,这标志着我国住房进入租赁时代。据统计,目前我国约1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,未来还将新增2亿人进入租房市场。《条例》发布既是形势倒逼,也恰逢其时。《条例》近一半篇幅放在保障承租人权利上,当然也维护出租人权益,激励供应端,确保租赁责权利平衡。同时,也规定政府将监管重点从新房转向存量房,如信息披露、秩序规范、租金管理等。立法只是第一步,基础秩序的构建亟待展开。发达国家(地区)长期租赁人口占比50%左右、租赁关系稳定,租赁秩序规范,值得我们借鉴。

德国以居民偏好租房、秩序井然、低租金称著于世。目前,德国住房自有率仅43%,租赁占57%的份额。首先,住房供应上租赁优先。德国新建房屋必须在一定期限内让给政府出租,或按管制租金出租,过了限期才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足。“二战”以来,德国共建设1000多万套社会住房,可供3000万人居住,多数为租赁住房,而德国人口仅8100万。其次,机构租赁起到“压舱石”的作用。中低收入者租赁需求更大,租赁是公共产品。2011年,德国1860万套租赁房中,政府公租房(450万套)占24%,私人机构房(410万套)占22%。再次,采取近乎苛刻的租金管制。一战时,德国就将租金管制写进民法典,并设单章规定住房租赁。二战后,面对住房短缺,德国每一个地区制定固定的房租价格表,禁止提高房屋租金。上世纪60年代后,房屋短缺局面缓解,缺房率3%以下城市取消房租限制。欧债危机后,发达经济体量化宽松,楼价上涨史无前例。2012年12月,德国议会通过更严格的涨租限制,各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%,房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。最后,德国租赁权益保障也很细致,如建立安全与健康标准评估体系,确保“可居性”;中介费和房屋修缮费等全部由房主承担;租房和买房享有等同的公共权益,只要居民合法纳税,就可享有本地公共服务。