房企融资渠道受阻 资产证券化提速

融资渠道受阻

房企资产证券化提速

□本报记者 陈莹莹

近期，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》（简称《检查要点》），其中将违规开展房地产信托业务列入检查要点。中国证券报记者了解到，除了房地产信托，房地产开发贷、公司债甚至是表外融资的地产基金和资管计划等房企“输血”管道均受限制。有分析人士指出，不断从严的房地产调控政策下，房地产资金链正全线收紧，房企要在优胜劣汰中“胜出”，一方面需提升回款能力，另一方面也需探索包括资产证券化在内的新型融资渠道。

资金链全线收紧

根据《检查要点》，是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务；“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款等，都将是监管部门的排查重点。

针对以往银行业金融机构借助一些通道向房企“输血”的违规行为，也成为近期银监会排查重点，比如信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产；是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式，向房地产行业提供融资等。

实际上，近几年来，金融监管部门对于房地产开发贷也一直维持“高压”态势。多位银行业人士对中国证券报记者表示，房地产开发贷近年来一直是“名单制管理”，部分银行甚至直接将权限收归总行。

一家股份制银行华中地区分行负责人告诉记者，该行去年下半年以来没有发放过一笔房地产开发贷，以往通过发行银行理财产品、资管计划等给房企融资的渠道也受阻。

华融信托研究员袁吉伟表示，从房地产开发资金来源结构看，以预收款、按揭贷款等需求端的资金供给平均占比约为44.7%，这部分资金与房地产销售紧密相关，由于这部分资金来源占比较大，历次房地产调控对购房需求的抑制，对这部分资金来源影响非常突出。自筹资金占比平均为38.8%，国内贷款占比约为16.1%，利用外资占比约为0.5%。可以看出，销售端实现的资金回笼以及自筹资金对于房地产开发影响较大。