百货业态寒意浓 “商改写”红火(2)

与零售物业市场相比，写字楼市场受电商冲击小，运营管理成本较低，近几年来需求和租金均保持较为稳定的增长趋势。考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为不少开发商提高收益的选择。在实体零售关店的同时，不少酒店和商场被改造为写字楼。

目前，“商改写”主要集中在北京、上海、深圳等对写字楼需求较大的一线城市，二线城市不多。专家表示，随着一线城市土地供应量的萎缩，“商改写”项目将增多。

有商业地产专家告诉中国证券报记者，与零售业态相比，办公业态对物业的要求不同，需从土地性质、面积要求、外立面设计、室内空间划分等方面对改建项目做慎重评估。

戴德梁行专家表示，从政策层面看，二者虽均为商业用地，但是改建项目也存在一定的政策隐忧。如果当初拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼。从物业本身来说，商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，目前商场的单层面积在5000至6000平方米，而正规的写字楼单层面积仅为2000至3000平方米。“商改写”需要优化平面设计，以满足写字楼用户的使用要求；写字楼对于自然采光的要求较高，“商改写”需要提供全新的自然采光方案；改造工程施工复杂，通常要进行中庭改造，提高了改造成本，需做好回报测算。

戴德梁行专家表示，“商改写”项目存在一些先天不足，硬件条件要弱于正规的写字楼，通常难以吸引大型公司租用，这类项目需要差异化运营。从目前情况看，多个“商改写”项目选择了“联合办公”这一创新形式，吸引文创企业、小型企业入驻。